Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

образовательный ресурс об экономике и финансах:

Итоги конкретных сделок и прогнозов за 2014-2015 гг. можно посмотреть по этой ссылке. Сами сделки с середины 2016 года на 99% публикуются в закрытом разделе.

Вот здесь (и там же в комментариях) потихонечку собираются ссылки на ключевые темы этого журнала. Пока не структурировано.

Чем я занимаюсь в обычной жизни  -  если кратко, то почти 10 лет я отвечал за финансы и стратегию в Финансовой группе, участвовал в создании и развитии одного из самых значимых и быстро растущих рынков (объем в трлн. руб.), который сегодня является одним из трех китов, на которых стоит весь финансовый рынок нашей страны, названия опустим. Это чтобы сразу вопросы отмести. Помимо этого занимаюсь много чем еще, больше в сторону Wealth Management и Business Consulting. Ну, и теперь нужно учитывать и это :)

Для меня это журнал сделок. Для вас это образовательный ресурс: здесь можно научиться объективно смотреть на экономические процессы, которые окружают нас и в которые мы, как граждане и жители этой страны и часть глобальной экономики, погружены. Процесс обучения ускорится, если Вы будете принимать участие в решении различных задач. Чаще всего бывают задачи  -  на логику, смекалку, внимательность и умение смотреть на веши чуть шире. Важен не столько результат, сколько сам процесс. Моя задача (социальная функция)  -  развить процесс Вашего мышления, научить Вас думать быстро и независимо. Эффективно.Collapse )

Как инвестиции в недвижимость приносят убытки россиянам. И что будет с ценами на жилье?

Сразу скажу, что я не считаю вложения в недвижимость - "плохими" инвестициями. Но я считаю, что вложения в недвижимость в России это не лучшая инвестиция в последние 10-15 лет.

Почему я решил еще раз вернуться к этой теме? Дело в том, что предыдущая публикация на эту тему - Удар по вторичной недвижимости -  меньше чем за неделю собрала в социальных сетях более 100.000 полных прочтений (около 1.000.000 просмотров) и вызвала широкий резонанс, так сказать, общественности и особенности со стороны "потомственных" владельцев московской недвижимости.

Collapse )

В. Путин нанес удар по вторичному рынку недвижимости. Инсайдеры распродают жилье и выходят в кэш ...

В продолжение предыдущей записи.

Не везёт в этом году вторичному рынку жилья. Особенно в Москве. И перспективы всё хуже.

Мало того, что карантин привел к потере части доходов, по части населения - к полной потере доходов, а в лучшем случае - к большей осторожности потенциальных покупателей в части расходования средств на "тяжёлые" приобретения и снижению желания и возможностей взять кредит на длительный срок в ухудшающихся экономических условиях. Так, ещё и программа "ипотека 6,5% под новостройки", которую В. Путин на этой неделе расширил по цене приобретаемого жилья вдвое (ссылка), снижает спрос на вторичном рынке недвижимости теперь на всём спектре дешёвого жилья (в Москве это объекты до 12 млн рублей).

Collapse )

Лучший прогноз цен на недвижимость и ипотечной ставки — 2017-2020

Два с половиной года назад, 26 октября 2017 года (ссылка), я дал прогноз относительно того, что период снижения ставок ЦБ [на тот момент] подходит к концу - и нас ждет период роста цен на недвижимость (речь шла прежде всего о Москве как о наиболее ликвидном, прогнозируемом и востребованном локальном рынке в России) и рекомендовал покупать жилье в рублях в течение 6 месяцев, если есть такой неотложный запрос на ближайшие 1-2 года.

Этот прогноз за 2,5 года полностью реализован: как мы видим на графике ниже, через 6 месяцев после прогноза начался рост цен на недвижимость. В среднем цены за этот период выросли на +12%. В дорогом сегменте, на мой взгляд, существенно сильнее (в том числе даже за последний год - активно слежу за ЦАО Москвы). На глаз и по разным объектам, в дорогом сегменте: от +15 или +25%:

Ипотечная ставка с того момента сначала росла и затем начала снижение — сейчас разница с октябрем 2017 года около 0,5-1% (по вторичке; если не прав, поправьте). Я в прогнозе допускал дельту не более 1,5% даже на том этапе снижения ставки ЦБ.

За последние несколько месяцев ситуация в экономике существенно изменилась. Существенно.

Collapse )

Обвал на мировом автомобильном рынке и падение рынка ипотеки России:

Вчера в записи Реальность и возможные сроки валютных ограничений мы затронули тему фальсификации отчетности и сокрытия данных государственными органами различных стран, прежде всего и наиболее значимо для нас - США, Китаем, Россией. Какие-то данные стали публиковаться с временным лагом, какие-то вовсе перестали публиковаться. Перекрестная проверка гипотез через вторичные / косвенные данные происходит всё сложнее с каждым годом, так как тот же Росстат, к примеру, ряд данных публикует со сносками вроде "без учета таких-то данных".

Однако, пока еще публикуются отраслевые данные, которые хорошо показывают то, что национальные правительства пытаются скрыть от внимание тех, кто анализирует рынки / данные.

Одними из таких данных или одними из наиболее интересных показателей являются данные по продажам автомобилей и данные по продажам недвижимости (по секторам). В этом свете интересно выглядят данные, которые публикует CNBC на основе отчета Fitch:


Так, издание отмечает следующие моменты:

Collapse )

Что будет с ценами на жилье в Москве (и России)?

Интересная новость. Я всё ждал, когда же это произойдет (вместе с последующим выносом деривативов на физиков по секьюритизированной ипотеке):

МОСКВА, 21 августа. /ТАСС/. Мосбиржа планирует запустить фьючерсы с привязкой к индексу стоимости недвижимости в Москве, сообщил журналистам директор департамента срочного рынка Московской биржи Арсений Глазков. Примерная дата запуска продукта - четвертый квартал 2019 года.

По его словам, расчет индекса недвижимости будет производиться с учетом цены одного квадратного метра жилья в Москве на базе ипотечных сделок Сбербанка.

"Мы работаем над этим проектом со Сбербанком. Сбербанк - обладатель 60% всей ипотеки... Индикатор будет рассчитываться еженедельно на базе цен ипотечных сделок, которые заключаются с привлечением кредитов Сбербанка", - пояснил Глазков.

Он добавил, что пока в выборку для расчета индекса недвижимости будет входить только вторичный рынок, кроме того, из нее будет исключена элитная недвижимость (с) https://tass.ru/nedvizhimost/6783083

Вообще, хорошая цепочка получается:


  1. спрогнозированная нами еще в августе 2014 года и прошедшая в 2015-2017 национализация банковского сектора и НПФ, которые владели большим пулом коммерческой недвижимости плюс имели "закладные" по большому объему рынка жилья;

  2. концентрация права собственности над крупнейшими объектами коммерческой недвижимости (прежде всего - Москвы) и основной частью рынка жилья (ипотеки) в руках государственных банков (3-4-х) - как следствие предыдущего пункта;

  3. национализация крупнейших застройщиков в руках государственных банков через механизмы кредитования (1-2-х);

  4. зачистка рынка строительства жилья от частных конкурентов через механизм эскроу (началась);

  5. дериватизация рынка жилья (для повышения степени контроля над ценами).

Проблема в том, что если рынок недвижимости "поедет", как это было после серьезного падения цен на нефть в 2008-2009 и 2014-2016:

Collapse )

Рейтинг надежных застройщиков жилья Москвы и регионов

В продолжение темы о новых рисках при покупке строящегося жилья и предстоящей национализации строительной отрасли (ссылка).

Выбирать застройщиков теперь безопаснее либо из числа лидеров отрасли (прежде всего — федерального уровня), либо из числа тех, кто будет пользоваться особыми преференциями на региональном уровне (смягчающие ситуацию условия, по которым можно будет определить таких застройщиков, описаны в пунктах 1- 5 предыдущей записи).

На мой взгляд, если в регионе (в какой-то мере перспективном) есть крупный федеральный игрок и он занимает 2-4-ую позицию, то с большой долей вероятности давление на тех, кто выше или чуть ниже (за исключением тех, где бенефициаром является губернатор и около) также будет существенное. И со стороны админресурса (Москвы), и со стороны банка-кредитора (ну, вы поняли):



Полный материал, а также рейтинги застройщиков Москвы и крупнейших регионов страны Collapse )

Кому сказать спасибо за рост цен на жилье, или национализация рынка строительства жилья:

Постановление Правительства №480 от 22.04.2019 создает неравные условия для различных застройщиков и несравнимо улучшает положение (финансовое) для лидеров рынка федерального уровня и для компаний, принадлежащим местным (субъектов федерации) авторитетным гражданам уровня губернатор (мэр).

Рынок жилья не просто отдается под распил ПИКу и ЛСР, он начинает активнее национализироваться, так как пирог под названием "финансовый рынок" ЦБ уже почти весь съел.

Жаль средних застройщиков. Они первыми начнут умирать / менять собственника. Чисто по финансовым соображениям. Ну, и взяв у «будущего собственника» кредит. По стандартной схеме поведут на убой таких застройщиков:



А бенефициаром роста цен на жилье теперь можно будет назвать окологосударственных чиновников. Collapse )

"эпоха" уходящих низких ставок по ипотеке против ипотечного пузыря:

РБК пишет:

Новый раунд повышения [ставок по ипотеке] начался после декабрьского роста ключевой ставки ЦБ — с 7,5 до 7,75%. ВТБ, второй по величине российский банк, уже повысил ставку ипотеки с 1 января на 0,6 п.п. — до 10,1% по стандартным продуктам. В ближайшее время второй раз повысить ставки по ипотеке планирует и крупнейший Сбербанк. Повысить ставки по ипотеке планирует и Газпромбанк, рассказал РБК его представитель, добавив, что конкретного решения пока не принято.

В случае дальнейшего роста ставок по ипотечным кредитам спрос на них может снизиться, сообщили РБК в пресс-службе Банка России, комментируя продолжающееся повышение банками ставок по ипотеке (c) https://www.rbc.ru/finances/11/01/2019/5c38b7739a79475978684ec6


Таким образом, наш прогноз от октября 2017 года (ссылка) по срокам минимумов ипотечных ставок (в первом полугодии 2018 года) полностью реализован. Кто успел воспользоваться последним напоминанием в апреле 2018 года (ссылка), тот успел.

Ну, и еще раз подтверждаются выводы из предыдущей записи по этой теме (ссылка) о том, что более низкие ставки мы теперь увидим только при почти полном государственном контроле экономики (в части крупного бизнеса). Collapse )

дешевая ипотека в России подходит к концу?

Начнем разговор с цитаты из записи почти годичной давности  -  от 26 октября 2017 года (ссылка):

>> Я предполагаю, что мы где-то рядом с моментом предельно низких ставок по ипотеке, плюс-минус 1,5% (кому не по силам купить жилье наличными, но кто уверен в своих силах, вполне возможно этим вопросом стоит озадачиться уже до конца первой половины следующего 2018 года).

В апреле этого года всё стало еще очевиднее (ссылка на пост в телеграм от 19 марта 2018 года):

>> Подтверждается, видимо, наш прошлогодний прогноз: весна-лето 2018 - это  минимумы (плюс-минус 0,5 пп) ставок по ипотеке. Так что, у кого необходимость в улучшении жилищных условий есть, но времени нет, решать нужно в ближайшее время.

Как вы знаете, несколько месяцев назад первые ласточки в виде повышения ставок уже начали появляться на нашем финансовом рынке. Затем ЦБ начал повышать ставки  -  и вот сегодня мы являемся свидетелями, как нам говорят, временного заката эпохи низких ипотечных ставок:

Повышение ставок ипотечного кредитования станет сугубо временным явлением и не должно считаться чем-то удивительным на фоне повышения ставок Центрального Банка. Об этом заявил в понедельник ТАСС замминистра финансов Алексей Моисеев, комментируя повышение Сбербанком ставок по ипотечным продуктам на 0,4 процентного пункта (с) https://tass.ru/ekonomika/5705595

Напомню, что сегодня Сбербанк повысил ставки по ипотечным продуктам на 0,4 процентных пункта за исключением "Ипотеки с господдержкой для семей с детьми", "Нецелевого кредита под залог недвижимости" и "Военной ипотеки". Почти плюс полпроцента к ставкам. Вот так за один день.

Пока Collapse )