Category: недвижимость

образовательный ресурс об экономике и финансах:

Итоги конкретных сделок и прогнозов за 2014-2015 гг. можно посмотреть по этой ссылке. Сами сделки с середины 2016 года на 99% публикуются в закрытом разделе.

Вот здесь (и там же в комментариях) потихонечку собираются ссылки на ключевые темы этого журнала. Пока не структурировано.

Чем я занимаюсь в обычной жизни  -  если кратко, то почти 10 лет я отвечал за финансы и стратегию в Финансовой группе, участвовал в создании и развитии одного из самых значимых и быстро растущих рынков (объем в трлн. руб.), который сегодня является одним из трех китов, на которых стоит весь финансовый рынок нашей страны, названия опустим. Это чтобы сразу вопросы отмести. Помимо этого занимаюсь много чем еще, больше в сторону Wealth Management и Business Consulting. Ну, и теперь нужно учитывать и это :)

Для меня это журнал сделок. Для вас это образовательный ресурс: здесь можно научиться объективно смотреть на экономические процессы, которые окружают нас и в которые мы, как граждане и жители этой страны и часть глобальной экономики, погружены. Процесс обучения ускорится, если Вы будете принимать участие в решении различных задач. Чаще всего бывают задачи  -  на логику, смекалку, внимательность и умение смотреть на веши чуть шире. Важен не столько результат, сколько сам процесс. Моя задача (социальная функция)  -  развить процесс Вашего мышления, научить Вас думать быстро и независимо. Эффективно.Collapse )

Обвал на мировом автомобильном рынке и падение рынка ипотеки России:

Вчера в записи Реальность и возможные сроки валютных ограничений мы затронули тему фальсификации отчетности и сокрытия данных государственными органами различных стран, прежде всего и наиболее значимо для нас - США, Китаем, Россией. Какие-то данные стали публиковаться с временным лагом, какие-то вовсе перестали публиковаться. Перекрестная проверка гипотез через вторичные / косвенные данные происходит всё сложнее с каждым годом, так как тот же Росстат, к примеру, ряд данных публикует со сносками вроде "без учета таких-то данных".

Однако, пока еще публикуются отраслевые данные, которые хорошо показывают то, что национальные правительства пытаются скрыть от внимание тех, кто анализирует рынки / данные.

Одними из таких данных или одними из наиболее интересных показателей являются данные по продажам автомобилей и данные по продажам недвижимости (по секторам). В этом свете интересно выглядят данные, которые публикует CNBC на основе отчета Fitch:


Так, издание отмечает следующие моменты:

Collapse )

Что будет с ценами на жилье в Москве (и России)?

Интересная новость. Я всё ждал, когда же это произойдет (вместе с последующим выносом деривативов на физиков по секьюритизированной ипотеке):

МОСКВА, 21 августа. /ТАСС/. Мосбиржа планирует запустить фьючерсы с привязкой к индексу стоимости недвижимости в Москве, сообщил журналистам директор департамента срочного рынка Московской биржи Арсений Глазков. Примерная дата запуска продукта - четвертый квартал 2019 года.

По его словам, расчет индекса недвижимости будет производиться с учетом цены одного квадратного метра жилья в Москве на базе ипотечных сделок Сбербанка.

"Мы работаем над этим проектом со Сбербанком. Сбербанк - обладатель 60% всей ипотеки... Индикатор будет рассчитываться еженедельно на базе цен ипотечных сделок, которые заключаются с привлечением кредитов Сбербанка", - пояснил Глазков.

Он добавил, что пока в выборку для расчета индекса недвижимости будет входить только вторичный рынок, кроме того, из нее будет исключена элитная недвижимость (с) https://tass.ru/nedvizhimost/6783083

Вообще, хорошая цепочка получается:


  1. спрогнозированная нами еще в августе 2014 года и прошедшая в 2015-2017 национализация банковского сектора и НПФ, которые владели большим пулом коммерческой недвижимости плюс имели "закладные" по большому объему рынка жилья;

  2. концентрация права собственности над крупнейшими объектами коммерческой недвижимости (прежде всего - Москвы) и основной частью рынка жилья (ипотеки) в руках государственных банков (3-4-х) - как следствие предыдущего пункта;

  3. национализация крупнейших застройщиков в руках государственных банков через механизмы кредитования (1-2-х);

  4. зачистка рынка строительства жилья от частных конкурентов через механизм эскроу (началась);

  5. дериватизация рынка жилья (для повышения степени контроля над ценами).

Проблема в том, что если рынок недвижимости "поедет", как это было после серьезного падения цен на нефть в 2008-2009 и 2014-2016:

Collapse )

"эпоха" уходящих низких ставок по ипотеке против ипотечного пузыря:

РБК пишет:

Новый раунд повышения [ставок по ипотеке] начался после декабрьского роста ключевой ставки ЦБ — с 7,5 до 7,75%. ВТБ, второй по величине российский банк, уже повысил ставку ипотеки с 1 января на 0,6 п.п. — до 10,1% по стандартным продуктам. В ближайшее время второй раз повысить ставки по ипотеке планирует и крупнейший Сбербанк. Повысить ставки по ипотеке планирует и Газпромбанк, рассказал РБК его представитель, добавив, что конкретного решения пока не принято.

В случае дальнейшего роста ставок по ипотечным кредитам спрос на них может снизиться, сообщили РБК в пресс-службе Банка России, комментируя продолжающееся повышение банками ставок по ипотеке (c) https://www.rbc.ru/finances/11/01/2019/5c38b7739a79475978684ec6


Таким образом, наш прогноз от октября 2017 года (ссылка) по срокам минимумов ипотечных ставок (в первом полугодии 2018 года) полностью реализован. Кто успел воспользоваться последним напоминанием в апреле 2018 года (ссылка), тот успел.

Ну, и еще раз подтверждаются выводы из предыдущей записи по этой теме (ссылка) о том, что более низкие ставки мы теперь увидим только при почти полном государственном контроле экономики (в части крупного бизнеса). Collapse )

дешевая ипотека в России подходит к концу?

Начнем разговор с цитаты из записи почти годичной давности  -  от 26 октября 2017 года (ссылка):

>> Я предполагаю, что мы где-то рядом с моментом предельно низких ставок по ипотеке, плюс-минус 1,5% (кому не по силам купить жилье наличными, но кто уверен в своих силах, вполне возможно этим вопросом стоит озадачиться уже до конца первой половины следующего 2018 года).

В апреле этого года всё стало еще очевиднее (ссылка на пост в телеграм от 19 марта 2018 года):

>> Подтверждается, видимо, наш прошлогодний прогноз: весна-лето 2018 - это  минимумы (плюс-минус 0,5 пп) ставок по ипотеке. Так что, у кого необходимость в улучшении жилищных условий есть, но времени нет, решать нужно в ближайшее время.

Как вы знаете, несколько месяцев назад первые ласточки в виде повышения ставок уже начали появляться на нашем финансовом рынке. Затем ЦБ начал повышать ставки  -  и вот сегодня мы являемся свидетелями, как нам говорят, временного заката эпохи низких ипотечных ставок:

Повышение ставок ипотечного кредитования станет сугубо временным явлением и не должно считаться чем-то удивительным на фоне повышения ставок Центрального Банка. Об этом заявил в понедельник ТАСС замминистра финансов Алексей Моисеев, комментируя повышение Сбербанком ставок по ипотечным продуктам на 0,4 процентного пункта (с) https://tass.ru/ekonomika/5705595

Напомню, что сегодня Сбербанк повысил ставки по ипотечным продуктам на 0,4 процентных пункта за исключением "Ипотеки с господдержкой для семей с детьми", "Нецелевого кредита под залог недвижимости" и "Военной ипотеки". Почти плюс полпроцента к ставкам. Вот так за один день.

Пока Collapse )

про будущую доходность недвижимости в России:

Про перспективу лет на 5-6 (не дальше 2024-2025 гг.).

Понятно, что после второго этапа девальвации (ссылка) владельцы инвестиционной (арендной) недвижимости останутся в большем плюсе, чем владельцы рублевых депозитов. Но всё же учитывайте  тот факт, что упадут реальные доходы населения и существенно вырастет безработица, поэтому спрос на недвижимость будет снижаться. В арендной  -  смещаться в сторону наиболее дешевого жилья (в дорогом сегменте снижение будет не столь критичным).

Доходность сдачи жилья в аренду в итоге может упасть до 3,5-4% (в рублях) в Москве. Хотя, сейчас в Москве еще достаточно много вариантов с доходностью 7,0-7,5% (после вычета налогов и сопутствующих расходов).

Поэтому если у вас прям горит залить накопления в бетон, то, возможно, на ближайшие лет 5 выгоднее будет рассмотреть инвестиций в недвижимость, всё-таки, не в России. В рублях стоимость вашей недвижимости за это время сильно вырастет, а доходность Collapse )

вырастут ли цены на недвижимость?

С большой долей вероятности цены на недвижимость в рублях вырастут только по одной причине - в результате второго этапа девальвации (ссылка 1, ссылка 2, ссылка 3).

Почему сегодня все переживают и прогнозируют рост цен на недвижимость из-за очередного упоминания Первым лицом необходимости запрета долевого строительства, сложно сказать. Репосты в СМИ это всего лишь небольшая манипуляция и "профессиональное" видение экспертов. Не более:



Часть спроса переместится в банки от застройщиков, из-за чего последние частные застройщики лягут, так как не "своим" застройщикам кредиты будет получить сложно и мы увидим усиление ситуации, которую наблюдаем сегодня в этой сфере: банкротство (ссылка) и следующую за ней национализацию, поскольку (ключевые застройщики уже принадлежат госбанкам).

Кто все предыдущие годы покупал жилье на этапе строительства? Collapse )

рыбак рыбака видит издалека: о партнерстве "элит" России и Китая и восстановлении позиций Медведева

Некоторые наши кокаиновые короли чиновники и окологосударственные бизнесмены и менеджеры как никто другой умеют выбирать себе партнеров по бизнесу.

Не имеет конца история с ограблением собственной страны приватизацией (ссылка) известной государственной нефтяной компании (ссылка) якобы на китайских партнеров. Обещали завершить всё до конца первого полугодия 2018 года, но на прошлой неделе выяснилось, что CDB и ВТБ пока не смогут профинансировать китайского партнера и запасной аэродром (ссылка) старшей элиты  - китайскую CEFC, которая и должна была выкупить пакет Роснефти у временных держателей.

Однако (вот что мне нравится, опять вовремя* инфа пришла в Россию, хотя в Китае это обсуждается уже не один месяц, и снова через Bloomberg и CNBC) не всё так просто  -  последние новости о CEFC немного притормозят процесс:

Учредитель и председатель совета директоров китайской компании CEFC China Energy Company («Хуасинь») Е Цзяньмин находится под следствием. Об этом пишет деловое издание Caixin. Внимание на публикацию обратил Bloomberg. Источник в одной из китайских энергетических госкомпаний подтвердил РБК эту информацию.

Других подробностей о причинах или ходе расследования не приводится. Представитель китайской компании в Шанхае отказался давать оценки и как-либо комментировать информацию о возможном расследовании со стороны властей в отношении Цзяньмина. Представитель CEFC пока не ответил на запрос РБК. Представитель «Роснефти» Михаил Леонтьев отказался от комментариев (с) https://www.rbc.ru/business/01/03/2018/5a9775a89a7947d1443e9cbd


Обратите внимание, как подается материал о частной китайской (!!!) компании CEFC в CNBC: Collapse )

еще раз о вложениях в недвижимость, перспективах цен на нее и о будущем Москвы и страны:

/сделаю отступление и скажу, что прогноз исходит из ситуации, что столицей России остается Москва на протяжении всего срока действия прогноза/

Очень много негативного было в предыдущем прогнозе касательно перспектив экономики нашей страны и перспектив недвижимости в ближайшие годы. В какой-то момент к позитивным изменениям мы всё же придем - напомню цитату из предыдущего прогноза:

>> То есть в лучшем случае где-то там с 2022-2023 года начнутся первые намеки на рост. И это при том условии, что на этом рубеже мы увидим смену парадигмы там наверху, на что мы и рассчитываем (в противном случае  -  нас ждет не самое прекрасное будущее, особенно с учетом последних заявлений Первого лица).

Если мы обратим внимание на сегодняшние заявления представителей команды Собянина, то увидим, что восстановление на рынке они видят примерно в те же годы, что и мы (если реновация не окажется очередным предвыборным обещанием):

Первые участки, которые могут освободиться после сноса пятиэтажек при реализации программы реновации жилья в Москве, не востребованные городом, выставят на торги для девелоперов не раньше, чем через 5-6 лет, сообщил журналистам в среду заммэра столицы по строительству и градостроительной политике Марат Хуснуллин (с) https://realty.ria.ru/news_house/20171025/1507513202.html

То есть после первой волны сноса 2018-2019 гг. плюс 5-6 лет  -  это как раз 2023-2025 гг. (посмотрите выше на фрагмент цитаты из нашего проноза, выделенный таким же цветом)  -  удобное время на продажи / спрос и цены восстанавливаются.

А дальше при позитивной реализации событий будет еще интереснее. В следующие 25-30 лет (начиная с текущего 2017 года)  -  то есть примерно к годам 2042-2047 Москва Collapse )

еще один прогноз по ценам на недвижимость и пара слов о будущем экономики к 2021-2024 гг.:

Как мы видим, цены на недвижимость особо не поднимают головы несмотря на все рекорды объемов ипотеки и снижение средней ставки ипотеки. Во многих нишах в первую очередь вторички по итогам года будет снижение цены. Кроме того, скоро начнутся предвогодние скидки по перивичке и, чем ближе к Выборам, тем дисконт по новостройкам будет больше (особенно от не_топовых застройщиков, которым после Выборов грозит резкое ухудшение финансового состояние и банкротство на фоне ухудшения экономического положения / доходов российских домохозяйств).

В этом смысле очередной прогноз от IRN:

По данным ИРН, ценовое дно рынка будет достигнуто примерно к 2020 году. За это время стоимость квартир упадет на 20-30 процентов. На первичном рынке снижение цен прекратится через год-два, и московская недвижимость может резко подорожать к 2024 году, уверен Репченко.

Сейчас рублёвые цены на недвижимость в Москве остаются завышенными примерно на треть. Стоимость столичного жилья по сравнению с мировыми астрономическая. Если вынести за скобки Лондон, Нью-Йорк, Гонконг и им подобные, то в мегаполисах цены на жилье обычно стартуют с тысячи долларов за квадрат.

Стоимость недвижимости считается адекватной, когда цена метра примерно равна среднему доходу местных жителей. Средний доход москвичей среднего класса, которые и формируют основной спрос, составляет около 60 тысяч рублей. А квадратный метр, согласно индексу ИРН, оценивается в 170 тысяч.


- укладывается с точки зрения логики [но не совсем  -  сроков] в наш негативный социально-экономический цикл (ссылка 1, ссылка 2, по ссылке 3 срок чуть дольше). Ранее я говорил о том, что:

>> Примерно октябрь-декабрь 2021 года. Момент силы настоящего кризиса и "ощущения отсутствия перспектив". Начало критической фазы "полное г-но".

То есть в лучшем случае где-то там с 2022-2023 года начнутся первые намеки на рост. И это при том условии, что Collapse )