?

Log in

No account? Create an account

недвижимость: сайдушка

Пару месяцев назад я писал, что на самом высоком уровне было принято решение о том, что поддержки недвижки (как это было ранее) больше не будет. На совещании была и другая информация. Поскольку часть инфы уже вылилась в народ, то, думаю, уже можно сказать больше, но пока обезличено.

К весне ожидается вынос нескольких крупных игроков [скажем так, в "банковско-строительной" сфере], что поставит раком всю отрасль. Пассивы и залоги сейчас не нужны государству. Нужен кэш. Поэтому, впереди нас ждет массовый выброс на рынок первичной и затем вторичной недвиги с дисконтом [по моей оценке, в 30-40%]. ПРЕДПОЛАГАЮ, что уже весной 2016 цены начнут резко и сильно падать. А падать есть куда. Как пример - однушки в 3-4 станциях от кольцевой линии метро в Мск: если в 2009 ценники на них стояли от 3,7 млн. (знакомые звонили и предлагали за 3 млн. забрать), то сейчас эти объекты все еще 6-7 млн стоят официально. Народ, если и покупает (оч мало, судя по сделкам), то с диксконтом в 20-25% и только с ремонтом, что подтверждают сами девелоперы и риэлторы, которые ранее такое и вслух-то сказать боялись:

1.  Строители ждут господдержки. Бизнес просит стимулировать спрос, в частности субсидировать ипотеку: рынок затоварен (с) http://www.vedomosti.ru/realty/articles/2015/12/02/619164-stroiteli-gospodderzhki#/galleries/140737492531943/normal/1

2. Около 15% российских застройщиков в ближайшее время могут обанкротиться, поскольку не обладают финансовой устойчивостью, считает владелец ГК «Мортон» Александр Ручьев.

3. «Представляю себе бочку с кипящим гудроном, все сегодня застройщиков заставили туда руку засунуть. Ситуация непростая и вынуждает бегать в 2 раза быстрее» – так описывает сложившуюся ситуацию на рынке недвижимости гендиректор компании «Кортрос» Станислав Киселев.

4. Это вызывает обеспокоенность и у Центробанка: просрочка по кредитам, взятым строительными компаниями, достигла 19%, сообщала недавно его председатель Эльвира Набиуллина.

5. «Инвесторы абсолютно четко понимают, что никаких 40–50% годовых, на которые можно было рассчитывать в прошлые сытые годы, теперь уже не будет», – говорит коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. Основная проблема и столичных, и подмосковных девелоперов – снижение рентабельности бизнеса, считает Котровский. По его словам, минимальный уровень рентабельности, позволяющий застройщику выполнять свои обязательства, – 10–15%. Но средний показатель рентабельности у компаний, раскрывающих финансовые показатели (по итогам 2014 г.), составил менее 7%. Поскольку цифры официальные, то не официально запас по снижению цен на первичку где-то еще 30-35% есть. А при банкротстве он будет больше.

6. С 1 января 2016 г. девелоперов, занимающихся строительством жилья, ожидает новый сюрприз. Минстрой РФ подготовил пакет поправок в закон «О долевом строительстве...», если они вступят в силу, требования к застройщикам могут стать значительно строже, чем сейчас. Авторы поправок предлагают установить минимальный порог для собственного капитала застройщика – не менее 5% от средней стоимости возводимого им жилья (произведение его общей площади на среднюю цену квадратного метра).

7. Миллион в подарок: скидки на квартиры в московских новостройках достигли 25% (с) http://realty.rbc.ru/articles/02/10/2015/562949997467952.shtml

8. Риелторы признали непривлекательность вторичной недвижимости для инвестиций. Инвесторы потеряли интерес к вторичному рынку жилья в столице. Доходность от сдачи квартир в аренду ниже, чем банковские депозиты (с) http://realty.rbc.ru/articles/29/10/2015/562949997922442.shtml

9. Минимальный бюджет на покупку нового жилья в Москве упал на 800 тыс. руб. (с) http://realty.rbc.ru/articles/24/11/2015/562949998410369.shtml


Вторичку как инвестиционный инструмент в ближайшие годы ждет просто крах. Кто не успеет до весны избавиться от инвестквартир, которые дают доходность меньше альтернативы (напр., депозит), или вообще только кушают квартплату - тот будет скидывать ее через пару лет за бесценок. Потому что людям кушать особенно не на что будет. Безработица будет нарастать бешеными темпами.

Ну, собственно, прогноз от марта подтверждается: http://ecworld.livejournal.com/70284.html   Только сейчас все более становится понятно, что к 2018 году ситуация в секторе недвиги уже не успеет выровняться. И после 2018 года продолжится стагнация в уже новой "госэкономической" реальности.

Comments

(Anonymous)

если правительству нужны деньги, когда ВЭБ будет распродавать активы?
какие именно? и зачем именно эти активы?

окончательная цель - переместить активы из слабых рук. будут забирать за бесценок. потом владеть. продают то, что сейчас не нужно, то, что не генерит и / или не будет генерить нужную маржу в будущем.

Edited at 2015-12-02 02:43 pm (UTC)
Суть вопроса в том станет недвига стоить меньше в рублях или в баксах?
Предположим я два года назад имел 3 мио рублей и ждал падения цен на квартиры.В итоге у меня было 100 тыщ уе а стало 50.
И печаль на сердце)

п.с. потому я три года назад взял и купил.тем паче семья ребенок и не столицы.

(Anonymous)

В рублях упадет и в долларах.

(Anonymous)

умеете Вы кошмарить, получается прям как в той присказке "и живые позавидуют мертвым"
остается только позавидовать тем чей стабильный пусть и небольшой рублевый доход вознесет их на вершину финансового олимпа
это ирония конечно )) просто Вы рисуете очень сложный сценарий под названием "Рубль - главный дефицитный товар", а будет все наверняка проще - хороший гипер и ... "повторится всё как встарь, ночь, ледяная рябь канала, аптека, улица, фонарь"
когда я говорил в прошлом июле-августе, что доллар выше 53+ уйдет через несколько месяцев, тоже ж казалось не вероятным :) да и остальное: что ближний восток подожгут (в апреле говорили как раз) и турцию скоро закроют (месяц назад обсуждали) - то же выглядело "кошмаром". а теперь - действительность. всё логично.

цены в рублях на недвигу на 45-50% упадут быстро. в долларах это чуть меньше будет, если на 84-86 рублей уйдем.

судя по ММВБ, на сценарий с гипером пока не выходим. инфляция будет сильная. но недвижка вообще никому не нужна будет. "кошмарили" в 2008 - и то почти вдвое тогда реальные цены сложились в рублях на квартире в той же Москве. а теперь это будет медленно, больно и долго в экономике - просто покупать никто не будет, а на балансе она никому не нужна, т.к. дорого содержать и физикам и банкам - будет. будут масштабные выбросы на рынок. визги с криками "возьмите хоть за сколько, жрать не на что купить ..." посмотрим к февралю по гиперу, что там будет рисоваться.
У нас дольщики СУ155 постоянно пикеты устраивают .Большие задержки с вводом , комбинат встал , кто будет достраивать ? говорят ВТБ или Итера выкупят . Аренда вторички - это показатель экономики и политики . Так долго продолжаться не может с безработицей и как следствие с вторичкой и арендой вообще .- будет бунт , протесты и прочее .
украина уже попротестовала.
теперь небось не в восторге.
[скажем так, в "банковско-строительной" сфере]
_______________

БИН что ли? :)
Ахахах, рановато)
Ну что, переводим все накопления в йены и рассовыем по карманам, ибо банкам не верим. Переходом на работу в Газпром. Осенью 2016 - зимой 2017 покупаем квартирку или дачку. Летом делаем много запасов. А отложенные покупки техники/памперсов делаем сейчас.
Памперсы ещё в прошлом октябре нужно было начинать. Ценники не сразу подняли :) Ну, мы на полном серьезе много вещей купили впрок. Джинсы, пуховики, обувь зимнюю, летнюю, костюмы ... Сразу сообразили, что как только цены взлетят, качественные вещи перестанут возить, т.к. никто не потянет дорогие вещи. Плюс скидки были осенью на летнее уже и зимнее ещё (пред коллекции). В нашей действительности только так и надо. Но не плазмы только, не плазмы :)

Российско-пердоганское

У нас весна-лето учения ВВС замучали. Летали днем и ночью. Потом - тишина. Полетели в Сирию. Сейчас - опять начали... К чему все это?
Ещё в паре стран "надо навести порядок". БВ будут добивать, теперь отступать некуда.

(Anonymous)

А у Вас есть своя недвига?
готовы например сейчас её продать, чтоб потом дешевле откупить?

(Anonymous)

следующий год будет хорошим для развивающихся рынков.

(Anonymous)

Сайдушка - это от слова Инсайд?
Спасибо за анализ.
В регионах это все произойдёт с некоторым лагом?
Сложно сказать.

(Anonymous)

Недвижимость

Может подскажет решение?
Проблема вот в чем. Подал сейчас документы на квартиру на регистрацию по ДДУ - покупаю. Деньги нужно отдать им до середины января 2016. Сейчас сижу в долларе. Когда лучше уйти в рубль или лучше вообще туда не ходить и просто бросить идею покупки квартиры до лучших времен, например курса 100-120 рублей за доллар?
А квартира эта будет единственным жильем, то есть она реально нужна? Или это инвестидея?

(Anonymous)

Здравствуйте, может вы и мне дадите совет?
Имеется жилье в одной из бывших советских республик, его сейчас можно продать за 25 тыс. евро.
На данный момент проживаем в Питере с женой в коммуналке, в комнате, которую купили 4 года назад за $50 тыс.
Подумываю продать зарубежную квартиру и взять ипотеку чтобы купить однушку в Питере, комнату продавать жаба давит, т.к. сейчас за нее и $25 тыс. не выручить.
Когда появятся дети планируем уехать из Питера в ту страну где квартира, до тех пор пока ребенок не пойдет в школу, так что если продадим там жилье, придется его снимать.
Как уже писал выше, в Питер думаем вернуться когда ребенок будет в школу идти.
Не знаю как поступить, очень не хочется совершить неверный шаг, как с покупкой комнаты, ведь на данный момент за те $50 тыс. вполне можно купить большую однокомнатную квартиру...
добрый день. во-первых, для решения данной задачи, нужно понимать, какая ситуация с жильем в том городе (республики бывшего СССР): легко ли быстро купить / продать жилье, цены на аренду и т.п. + нужно понимать, когда будут детки ...

во-вторых, решить задачку можно математически, зная указанные выше вводные. сделайте расчет под каждый вариант:

1 - если не продавать квартиру, а, например, сдавать ее всё это время;
2 - если продать, а потом (6 лет?) арендовать другую (цены?), пока детки будут там жить с вами; + стоимость ипотеки здесь ...
3. не понял про "за те $50 тыс. вполне можно купить большую однокомнатную квартиру"

у вас вопрос не перспектив рынка недвижимости в России, а выгоды одного из вариантов. для вас лично. тут только математике, зависящая от того, что Вы хотите сами для себя и насколько вам комфортно жить в комнате, а не квартире и т.п.
про банки сказки, у них сплошной неликвид и всё что есть - в открытом доступе

всё висит по завышенным ценам - они не могут снизить, потому что набрали неликвида задорого - баланс не сойдётся
что за бред про баланс не сойдется? продать могут по любой цене, по какой смогут. если будет нужно.

July 2018

S M T W T F S
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031    

Tags

Powered by LiveJournal.com