?

Log in

No account? Create an account

ипотечный пузырь, который способен нагнуть финансовую систему страны:

Всё-таки, удалось нам, россиянам, и здесь "догнать Америку". Ипотеку начали массово выдавать и тем, кто в нормальных условиях никогда бы ее не получил.

Об этой проблеме начали публично громко говорить в начале года. Тогда речь шла о том, что всё большее число людей на первоначальный взнос по ипотеке берут потребкредит. В результате чего объем выдачи ипотечных кредитов в этом году рекордно вырос  -  по сравнению с аналогичными периодами (январь-июль) прошлых лет:



Сегодня и Эквифакс с ОКБ косвенно подтверждают этот опасный тренд (надеюсь не нужно объяснять, что на масштабе рынка потребкредитования рост размера кредита на 30% это очень много и это не просто "телевизор подороже решили взять"):

Средний размер потребительского кредита в России во втором квартале 2018 года достиг рекордного за всю историю наблюдений уровня в 180 тыс. руб., увеличившись на 33% по сравнению с прошлогодним показателем за аналогичный период. Об этом свидетельствуют данные (есть у РБК) бюро кредитных историй (БКИ) «Эквифакс», аккумулирующего информацию о кредитах в розничных банках, кроме Сбербанка (60% рынка, по оценке самого БКИ) и МФО (90–95% рынка).

Данные «Эквифакса» согласуются с подсчетами Объединенного кредитного бюро (ОКБ), куда поставляет информацию о кредитах в том числе Сбербанк (40% рынка розничного кредитования). ОКБ зафиксировало рост среднего размера кредита, выданного во втором квартале, на 41% год к году — до 172 тыс. руб., рассказал РБК представитель бюро (с) https://www.rbc.ru/finances/07/08/2018/5b6871c89a7947758455aa1d


Ровно в это же время рынок жилья нам говорит, что рост сделок на рынке жилья (на примере Москвы) очень сильный:

По данным Росреестра, количество зарегистрированных ДДУ в I первом полугодии 2018 г. на 42% превысило результаты прошлого года (с) https://www.irn.ru/news/123194.html

При этом, видим, как ножницы начинают зажимать этот рынок с другой стороны:

Темпы строительства жилья в Москве существенно опережают темпы продаж. Доля готовых новостроек на первичном рынке между Третьим транспортным кольцом и МКАД уже достигла 34%. За год количество готовых корпусов увеличилось на 26,5%, квартир – на 18,6%, а квадратных метров – на 21%, подсчитали специалисты «ИРН-Консалтинг».

По данным «ИРН-Консалтинг», из 505 новостроек между Третьим транспортным кольцом и МКАД 172 корпуса уже полностью готовы. Таким образом, на готовые новостройки приходится 34,1% рынка Москвы в пределах МКАД (за исключением элитного центра). Для сравнения: годом ранее, во II квартале 2017 г., в Москве продавалось 136 готовых новостроек, которые составляли 30,2% рынка. За год число готовых корпусов выросло на 26,5%, а доля – на 13%.

В целом в готовых корпусах выставлены на продажу 6 080 квартир - 19,4% от общего объема предложения между ТТК и МКАД. Годом ранее готовых квартир было 5 127 (14% рынка), то есть за год количество и квартир в готовых корпусах увеличились на 18,6% и 38,6% соответственно.

Общая площадь готового жилья в предложении по итогам II квартала 2018 г. составила 478 222 кв. м, или 22,3%. В конце II квартала 2017 г. общая площадь готовых квартир равнялась 394 547 кв. м, или 16,4% от общего объёма. За год показатели выросли на 21,2% и 36% соответственно.

Рост количества и доли готового жилья в экспозиции – признак затоваривания рынка. Из-за недостаточного уровня спроса застройщики просто не успевают распродать все квартиры до ввода дома в эксплуатацию.


Да, Москва это всего 12,5% рынка ипотеки для физиков. Но, во-первых, от общего рынка кредитования (в т.ч. потребы) Москва так же в этих цифрах  -  14,1% от всей страны (и дело не только в средней сумме кредита; ну, пусть будет 9,5-10,5% в штуках вместо 14% (надо посмотреть, сколько реально и ипотеки, и потребов в штуках), цифры примерно близкие будут к 12,5%). То есть сопоставимое распределение (то есть в Москве берут потребы на первый взнос на ипотеку, как это ни странно звучит). То есть проблема не только вот в том, о чем пишут аналитики:

На рост сумм кредитов, безусловно, влияет отложенный спрос, указывает ведущий аналитик по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. «Люди обновляют ремонт, покупают новую бытовую технику и прочее, при этом ставки на потребительском рынке находятся на достаточно комфортном уровне», — отмечает она (с) https://www.rbc.ru/finances/07/08/2018/5b6871c89a7947758455aa1d

Во-вторых, с точки зрения перспективы / будущего (прогноз развития Москвы по ссылке) и вероятных инвестиций, Москва это основной рынок страны. Поэтому говорим только о нем.

Еще раз. С одной стороны:

  • в ипотеку залезли неплатежеспособные;

  • реальные доходы будут падать (в рамках следующего скачка инфляции и тем более девальвации (ссылка 1, ссылка 2)) средств на выплату кредитов у граждан будет всё меньше

С другой стороны:

  • в рынке избыток строящегося жилья (первички).

Пузырь это не объем. Пузырь это потенциал в моменте. Еще раз, это потенциал риска, который может быть реализован в моменте (рынок ипотеки, абсолютный размер которого сейчас растет не так быстро, так как есть возврат, сейчас замещается всё больше "безбилетниками"). Случится события Х и Y (девальвация, сокращение рабочих мест / снижение реальных доходов)  -  и всё: залоги в перспективе 12-18 месяцев начинают падать. И не пузырь (как считают многие аналитики в недвижке) превращается в пузырь даже без изменения размера долга (за счет просрочки).

Теперь понимаете, почему национализация и строительной отрасли (читай  -  контроль рынка жилья) это необходимый и целесообразный шаг со стороны правительства. Если этот рынок (без господдержки) рухнет, упадут залоги в банках. Сколько нужно будет напечатать и залить в систему? Еще пару триллионов? Слишком много насчитал, скажет внимательный читатель. Ведь, нет столько проблемных кредитов в ипотеке (это самый стабильный сегмент, поэтому банки налегают на него). Отвечаю. Слишком много  -  пока падение не началось (и продажи залогов не начались, как это было после девальвации), ведь, в этом случае начнет падать и стоимость ВСЕХ залогов (так как будет очень много предложения на вторичке). А это уже триллионы рублей при переоценке всего сектора / всех залогов. Хотя, ЦБ как обычно может попросить не учитывать эту переоценку :) Но это уже не рынок. ЦБ сейчас на грани доверия игроков и на грани перейти черту полного ручного управления экономикой (ссылка).

P.S. Не стесняйтесь делать репост и давать ссылки на эту запись в своих соцсетях, если материал Вам показался интересным и полезным.

_
Если Вы хотите понимать, что происходит вокруг Вас, а также получать больше полезной информации и получать ее более оперативно, поставьте приложение Telegram и присоединяйтесь к нашему новому каналу - http://t.me/ecworld - заходите и обязательно нажимайте внизу канала кнопку JOIN.

Comments

Денис,
Не пойму в чем подвох ... если они планируют девальвацию и как следствие повышение инфляции, то разве это будет не подарок заемщикам -  ипотека в дешевеющих рублях под +-10% годовых?
... конечно что при условии сохранения  работы и з/п.
не верится в такой альтруизм властей, банков )) банки же вроде не могут поднять ставку в одностороннем порядке
Можно конечно предположить что цель -  массово загонять людей в кредитное ипотечное рабство, тем самым вымывая у них все свободные рубли, чтоб жили тупо от зп до зп и не рыпались на валютный рынок
Затем наверное можно проводить и одномоментную девальвацию с полным контролем над инфляцией в заданных рамках ... ЦБ это умеет, генеральная репетиция 2015-н.в.
По идее основные пострадавшие - импортоориентируемые предприятия и их персонал. Заточенным на внутреннем потреблении +-пофиг. Экспортеры в плюсе
Общее обнищание в долларовом эквиваленте народ не сильно беспокоит т.к. ставки ипотеке сохранили (наверное)
В итоге экономика страны получает конкурентное преимущество за счет дешевой раб.силы
этакий полный и контролируемый перезапуск фин.-эконом. системы страны

Заемщикам может и подарок, но вот платить придется всем остальным за счет очередного поднятия НДС и/или инфляции. Да и не факт что у тех кто влез ипотеку рублей будет больше.
Подвох в том, что этот рост реальных сделок, как и все наши рисованные росты (или ростА), смело можно делить на два! Встречал инфу, что до 60% роста объемов ипотеки приходится на рефинансирование раннее выданных кредитов, т.е. народ просто тупо берет новый ипотечный кредит под меньший процент.

Я так понимаю, что речь идет о росте не числа кредитов, а общего объема выданных кредитов, измеряемого в рублях

Из вышенаписанного, я понял, что БКИ и ОКБ рапортует о безудержном росте общего объема, а Росреестр, как раз, о количестве заключённых сделок (ДДУ). И тут возникает вопрос: где рост цены??
а он есть. овер дофига проектов стартуют от 180-190 000 за метр ямы.
Вы в какой-то мере правы. Много рефинансирования (в прошлом году был об этом пост). В этом году пока свежих данных нет. Поэтому пока надо ориентироваться на ДДУ. Рост в ДДУ ипотечники делают. Там ещё и особенности есть. Самое малометражное жильё набирает обороты (очевидно, почему). Маловероятно, что в регионах лучше ситуация.
По своему региону, к сожалению, могу констатировать только один рост - это, с каждым днём, набирающий обороты рост миграции. Что происходит на местном рынке недвижимости в таких условиях, думаю, очевидно.
Кстати, предположу, что значительный процент в росте количества ДДУ, заключённых на рынке Москвы и Подмосковья принадлежит, как раз, региональным покупателям.
Факт, сужу по чату ДДУ-шников (а вскоре и жильцов) недавно сданного корпуса ЖК, где приобрёл «объект» в 2016 году (на этапе котлована). Со всей России.

А потом УК инициирует суды супротив неплательщиков ЖКХ (в новостройках), которые 3+ месяцев не перечисляют ничего на её счёт. А застройщик, разумеется, имеет мосх руководству УК, т.к. УК — это кормушка застройщика — сужу по чату другого корпуса, сданного в прошлом году.

Edited at 2018-08-07 04:45 pm (UTC)
Вот он сентимент - в народных ожиданиях полный бесперспективняк регионального развития..
>> Что происходит на местном рынке недвижимости в таких условиях, думаю, очевидно //

Это должна была быть моя фраза) Но, к счастью, из районов в крупные города пока миграция тоже сохраняется.

Про ДДУ в Москве вы тоже правы. Тут весь спрос из регионов / от "понаехавших" :) "Москвичи" мало зарабатывают :)
".. к счастью, из районов в крупные города пока миграция тоже сохраняется"
Подтверждаю, при первой же возможности, "деревня" пытается свалить в город, но при их платежеспособности - это точно не квартира, пусть даже в ипотеку, а максимум - 30летний дачный домик в пригороде.
Будет момент, когда недвижка будет догонять девальвацию. То есть рублевый ценник будет расти. Но до (пика девальвации) и долго после этого момента со спросом и ценами в рублях будет беда.

Но доходы не будут расти. В этом проблема. Это инфляция расходов.

Средний размер автокредита в России побил рекорд | ProFinance.Ru
http://www.profinance.ru/news/2018/08/07/bo0i-srednij-razmer-avtokredita-v-rossii-pobil-rekord.html

А что тут вообще может сделать государство? Рефинансировать долги неплательщиков? Или выкупать непроданные площади для поддержания рынка?
Рынок двинулся, колесики завертелись. Пузырь лопнет когда надуется, когда цены на метр взлетят в 2-3 раза.
А надуваться он только сейчас и начал. Вангую еще лет 5 есть.

про навального

Вы говорили что Навальный проект кремля и уже слился. Но он затевает акцию на 09.09. Вы признаете, что вы не правы?
Я с пятницы на субботу собираюсь оформить (затеваю) 1+3, но не знаю, хватит ли сил. Просто, уже не 20 ...
Берегите себя. МЖМ или 3+полшестого не шутка, тем более в 20+ не затевать.

"он затевает акцию на 09.09."

Ага, почитайте комменты под его видео-призывом на эту акцию - его там только ленивый уже не обвиняет в коллаборационизме.
война все спишет

August 2018

S M T W T F S
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
262728293031 

Tags

Powered by LiveJournal.com