?

Log in

No account? Create an account

вырастут ли цены на недвижимость?

С большой долей вероятности цены на недвижимость в рублях вырастут только по одной причине - в результате второго этапа девальвации (ссылка 1, ссылка 2, ссылка 3).

Почему сегодня все переживают и прогнозируют рост цен на недвижимость из-за очередного упоминания Первым лицом необходимости запрета долевого строительства, сложно сказать. Репосты в СМИ это всего лишь небольшая манипуляция и "профессиональное" видение экспертов. Не более:



Часть спроса переместится в банки от застройщиков, из-за чего последние частные застройщики лягут, так как не "своим" застройщикам кредиты будет получить сложно и мы увидим усиление ситуации, которую наблюдаем сегодня в этой сфере: банкротство (ссылка) и следующую за ней национализацию, поскольку (ключевые застройщики уже принадлежат госбанкам).

Кто все предыдущие годы покупал жилье на этапе строительства? Инвесторы, которые перепродавали его после сдачи, в 1,5-2 раза дороже, либо люди, у которых не хватало средств на покупку аналогичного уже готового жилья. Что происходит с этими двумя категориями людей в кризисное время, очевидно. Будут ли они готовы в случае роста цен на жилье покупать сильно более дорогое жилье? То есть могут ли застройщики позволить себе рост цен? Один последний раз, на последнем ажиотаже (в т.ч. на "ипотека скоро начнет дорожать, бегиииитеееее"). Всё. Один последний раз  -  и дальше мертвый рынок. А поскольку для банков это (ипотечники) последний более или менее стабильный заемщик и залог, то обощенный чиновник очень хорошо это понимает. Поэтому мы видим национализацию застройщиков со стороны госбанков. Как только поплывут цены (если их не контролировать), поплывут залоги, далее резервы и ....  бум!

Сейчас ЦБ подчистил на пару триллионов рублей балансы некоторых банков, застрявших в коммерческой недвиге (Югра, Открытие, Бин, ПСБ ...), повторения таких событий на рынка жилья никто не хочет. Это нам говорят, что всё прошло бесследно и такое количество свежеотпечатанного рубля никак не сказалось на его курсе. Но это пока. Пока критическая масса не набрана и нет хорошего триггера. А когда он сработает, все вспомнят и про эмиссию, и про качество остальных кредитов во ВСЕХ банках и чем снова это всё будут заливать (рублем, естественно). Государство пытается удержать падение цен на недвижимость в будущем всеми возможными способами. Говорить о длительном росте (не на фоне девальвации) очень и очень рано.

Теперь давайте посмотрим с другой стороны. Цены на нефть очень сильно выросли. Как мы знаем из статистики прошлых (до 2014 года) лет, недвижимость всегда росла вслед за нефтью с лагом условно в полгода. Так как бюджетные расходы (вслед за доходами) росли и сверхдоходы уходили в карманы чиновников за счет постоянного распила на всех уровнях власти. Частный сектор (прежде всего финансовый сектор и крупные промышленные предприятия) также богател в части своих владельцев и топов на росте нефти (сырья) и переваривании сливок от чиновников  -  и также заливал деньги в инвестиционный бетон (так как тут "только лох" не делал 100% за год-два). Что мы видим теперь? Цены на нефть выросли, а цены на недвижимость так и стоят. Причины три.

Первая - для коррупционных чиновников очевидны риски парковки денег в неликвидный бетон в России (не сегодня-завтра наденут наручники).

Вторая  -  для инвесторов очевидны перспективы вложения в недвижимость в долларах (перспективы оч плохие, особенно на фоне тлеющей девальвации):



Третья причина  -  основная часть сверхдоходов от нефти, поступающая в бюджет, сейчас и впредь будет изыматься из системы не только ЦБ, но и прежде всего через инфраструктурные проекты новых дворян (ссылка) и через военные распилы очень узкой группой лиц. Этих денег не будет в системе, сверхдоходы не будут, как раньше, распределяться и размазываться по всем уровням экономики. То есть новых лишних денег в экономике будет сильно меньше, чем раньше.

Таким образом, нет фундамента для длительного и постоянного роста цен на фоне приходящих новостей  -  кроме как через инфляционный скачок (из-за девальвации). Да, и то рост цен на недвижимость в случае такого скачка будет сильно отставать от роста цен на другие типы товаров и, собственно, от доходности самих валютных инструментов.

Рост цен из-за падения предложения / объемов строительства будет, но, на мой взгляд, далеко не в ближайшее время.

_
Если Вы хотите понимать, что происходит вокруг Вас, а также получать больше полезной информации и получать ее более оперативно, поставьте приложение Telegram и присоединяйтесь к нашему новому каналу - http://t.me/ecworld - заходите и обязательно нажимайте внизу канала кнопку JOIN.


Comments

Думается, если девальвация ограничится размером в 50-100%, то не будет и роста в рублях. Рублевые доходы и распределение средств останутся прежними, а вот нового уровня жизни не хватит даже на первый ипотечный взнос.

Аналогично случилось после крымской девальвации. Рублевые цены не то что не выросли, а постепенно ползут вниз, и не помогает даже рекордно дешевая ипотека. Снова пострадал средний класс, который брал ипотеку в крупных городах. В провинциях же рынок стоит уже три года мертво, и никто толком не знает реальную величину снижения цен из-за отсутствия сколько0нибудь внятного спроса.

Если же девальвация приобретет лавинообразный характер, то да. Рублевые цены пойдут вверх. Но останется ли спрос? Собственно, 2008ой и 2014-ый дали много информации для размышления. Но роста не было в обоих случаях.

В долларах и евро, по-моему, картинка однозначная - падение и падение. За десятку тысяч евро скоро можно будет купить неплохое жилье в пределах МКАД.

Edited at 2018-06-01 11:45 am (UTC)
Мне кажется что нужно ждать фикса цен на недвигу в валюте. Только после этого можно будет говорить что цена зафиксировалась и более падать не будет(ибо некуда?) Как это просиходит в Украине и Беларуси. Ну и вряд ли квадрат в СПб будет дешевле 1000 долларов, может стоит уже брать от этой цены? В МСК неясно имхо из-за реновации, по идее на рынке может оказаться очень много свежепонастроенного и кто его будет покупать, очень большой вопрос.
А если говорить про Москву и допустить, что ренновация хотя бы частично состоится?
речь в записи о Москве.

в России нет другого как такового (аналоги городов западных стран) рынка недвижимости.
Не будет скачка цен. Для того, чтобы выросли цены, надо, чтобы выросли доходы у оконечных покупателей. А если вырастут доходы у оконечных покупателей - рублевые кредиты де-факто превратятся в тыкву. А убить банковский сектор государство сейчас себе позволить не может. Так что никакого кардинального роста доходов, и соответственно, никакого скачка цен

Про тыквы.

"А если вырастут доходы у оконечных покупателей - рублевые кредиты де-факто превратятся в тыкву"
Этот тезис абсолютно не понятен. Выданные банком кредиты обеспечены привлеченными деньгами на момент выдачи кредита. Поэтому рост доходов на стоимость привлечения банками никак не повлияет. С другой стороны рост доходов у заемщиков понизит просрочки по кредитам и следовательно повысит доходы банков.
Доля народу, которая в каждый момент времени может купить квартиру, кажется, не должна сильно меняться со временем. Отсюда и пляшем: цена имеет тот уровень, чтобы эта доля сохранялась на обычном уровне. А все эти танцы с бубнами вокруг недвиги ни о чем.

Если бы квартиры распадались после истечения срока эксплуатации, так бы оно и было.

А примерный срок второго этапа девала когда видится? Совпадет ли он с прогнозируемым Вами сроком дна по рынку недвижимости (типа 20й год, или 21) или наоборот девальвация и обрушившийся спрос рынок недвижимости в яму и загонят? Ранее пред прогноз по девалу был на первый квартал 18го вроде - можно считать апрельское падение реализацией прогноза, или это так - лёгкие заморозки перед зимой?
думаю 2025-2027, ибо запас прочности еще вполне достаточен
а до этого момента будет плавная посадка экономики за счет среднего класса

Edited at 2018-06-01 03:54 pm (UTC)

В 90-ые народ массово ехал в Москву, и в меньших размерах, в Питер. В 2009-ом из Москвы разбежалась приблизительно треть - когда набирали людей на работу в глубинке, было много уехавших манагеров из столиц.
В 2014ом ощутимой миграции не случилось, как нет ее и до настоящего времени.
В период с 2009ого по настоящее время активизировался поток приезжих с Средней Азии, Армении особенно. Данная категория мигрантов скупала недвижку в ближнем Подмосковье -не для кого не секрет, что появляется целые микрорайоны, сформированные по этническому принципу.
В случае грядущего усиления кризиса куда будет направлен миграционный поток? Если из Москвы, то с ценами даже в рублях произойдет катастрофа. Мало того, не возможно будет сдать квартиру за приемлемые деньги, из-за чего активизируется продажа инвестиционных квартир, которых скуплено огромное количество, которые стоят закрытыми или сдаются в аренду.

Edited at 2018-06-02 11:42 am (UTC)
Подскажите когда вам видится хорошим момент входа (на краткосрок-среднесрок) в недвижку Москвы (не с инвестиционными целями) при условии валютных накоплений?

Первый звоночек?

Девальвация

"такое количество свежеотпечатанного рубля" посмотрел данные по росту денежной массы. За года денежная масса выросла на 11.5% это совсем не много.

Re: Девальвация

размер эмиссии и размер денежной массы это разные понятия.

June 2018

S M T W T F S
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930

Tags

Powered by LiveJournal.com