?

Log in

No account? Create an account

еще раз о вложениях в недвижимость, перспективах цен на нее и о будущем Москвы и страны:

/сделаю отступление и скажу, что прогноз исходит из ситуации, что столицей России остается Москва на протяжении всего срока действия прогноза/

Очень много негативного было в предыдущем прогнозе касательно перспектив экономики нашей страны и перспектив недвижимости в ближайшие годы. В какой-то момент к позитивным изменениям мы всё же придем - напомню цитату из предыдущего прогноза:

>> То есть в лучшем случае где-то там с 2022-2023 года начнутся первые намеки на рост. И это при том условии, что на этом рубеже мы увидим смену парадигмы там наверху, на что мы и рассчитываем (в противном случае  -  нас ждет не самое прекрасное будущее, особенно с учетом последних заявлений Первого лица).

Если мы обратим внимание на сегодняшние заявления представителей команды Собянина, то увидим, что восстановление на рынке они видят примерно в те же годы, что и мы (если реновация не окажется очередным предвыборным обещанием):

Первые участки, которые могут освободиться после сноса пятиэтажек при реализации программы реновации жилья в Москве, не востребованные городом, выставят на торги для девелоперов не раньше, чем через 5-6 лет, сообщил журналистам в среду заммэра столицы по строительству и градостроительной политике Марат Хуснуллин (с) https://realty.ria.ru/news_house/20171025/1507513202.html

То есть после первой волны сноса 2018-2019 гг. плюс 5-6 лет  -  это как раз 2023-2025 гг. (посмотрите выше на фрагмент цитаты из нашего проноза, выделенный таким же цветом)  -  удобное время на продажи / спрос и цены восстанавливаются.

А дальше при позитивной реализации событий будет еще интереснее. В следующие 25-30 лет (начиная с текущего 2017 года)  -  то есть примерно к годам 2042-2047 Москва превратится в региональную агломерацию / очень большой город  -  огромной площади, включающей не только Московскую область, но и прилегающие к ней части других областей с единой инфраструктурой, финансовой системой и т.д.

И движение к этому начинается уже сейчас:

Московские власти проложат сквозные маршруты пригородных поездов через центр города, пояснил журналистам мэр Сергей Собянин. «Мы обсуждаем новый проект — создание диаметров пригородного движения, — рассказал Собянин. — Сегодня поезд приходит на вокзал, пассажиры пересаживаются, весь состав разворачивается и едет обратно. А так он будет проходить через центр города, пассажиры смогут из одной точки за МКАД доехать в другую буквально за 25 минут». К примеру, вместо маршрута Калуга — Москва может быть запущен Калуга — Дмитров.

«Если хотя бы
три-четыре таких диаметра удастся сделать, это уже будет революция», — заявил Собянин. Радиальные пригородные направления планируется объединить «в одну колею, как в метро». Поезда будут «проноситься», как в подземке, — без остановок и с маленькими интервалами, утверждает мэр. Маршруты проложат на существующих железнодорожных путях, частично их реконструировав. Прокладывать новые пути «по домам» не планируется, подчеркнул Собянин (с) http://www.rbc.ru/politics/25/10/2017/59ef68999a79471fe9814e25


Китай (с легкой руки сегодняшних управленцев страны) к тому времени будет иметь в аренде значительное количество текущей площади нашей страны. Влияние китайцев на Дальнем Востоке и в Сибири будет существенным. Южные районы страны будут испытывать сильно влияние мусульманских культур. А учитывая ментальность китайцев и мусульман, коренному населению страны будет комфортнее находится среди большого количества более близких им по менталитету людей. Поэтому Москва превратится в большой по численности анклав / агломерацию: 30-35 млн. человек официально.

Что будет с ценами на недвижимость? Цены на недвижимость на всей территории старой Москвы в ее текущих границах будут очень и очень высокими, внутри Садового кольца - запредельными даже по текущим меркам. То есть те, кто сможет остаться полноценным хозяином квартиры в текущем периметре  -  будет вполне небедным человек или таковыми сделает своих детей. Однако, если несколько НО:

  • стоимость услуг ЖКХ будет обходиться в цену, близкую к стоимости (минус 25-30%) аренды такой квартиры (например, сегодня во многих клубных домах в Мск отдавать 100 т.р. в месяц управляющей домом компании это нормально; нормально для окологосударственного чиновника / распильщика);

  • наибольший пул квартир будет сдаваться в аренду государством либо очень крупными собственниками (они же со-держатели управляющих компаний / ЖКХ);

  • большая часть сегодняшнего старого жилья (непопадающего под текущую реновацию, если она будет) подпадет под будущую программу реновации (конец 30-ых - начало 40-ых), при выдаче новых квартир по которой большинство жителей уедет за МКАД;

  • налоги на квартиры (вторую, третью ...) будут значительными и будут зависеть от близости к центру или отдельным территориям (с особой инфраструктурой отдыха / развлечения / природой / ...);

  • чтобы оплачивать такое жилье, не имея арендных квартир / большого запаса "актуальных" сбережений / капитала, придется работать до глубокой старости (либо к старости переезжать в дальние районы новой агломерации).

То есть в идеальном положении окажутся те, кто сможет к этому времени обеспечить к своей основной квартире еще 3-4 квартиры под аренду  -  это позволит окупать или (быть близко к этому) весь пул квартир и самому проживать в центре агломерации, где будет совершенно иной уровень комфорта / инфраструктуры. В остальном нормальные квартиры внутри внутри того же ТТК смогут позволить себе только очень небедные люди: чиновники монополий, государственные федеральные служащие, владельцы крупного бизнеса.

Если у вас двое наследников и вы хотите, чтобы они жили в Москве, в комфортной зоне в 40-50-ых годах текущего века, вам придется подготовить к их зрелой жизни пул из 6-8 квартир, либо крупный бизнес, либо хорошее место на государственной федеральной службе / монополии.

Учитывая такую ситуацию, наиболее оптимальным и доступным вариантом для многих, возможно, будет создание в ближайшем будущем комфортного места будущей дислокации семьи в пределах новой Москвы или Замкадье (новых жилых районов) с хорошей инфраструктурой, уровнем безопасности, рекреационной зоной / возможно в формате таун-хаусов. Опять, с обязательным обеспечением себя "жилым" капиталом (под сдачу в аренду). Сейчас (в ближайшем будущем) в такой вариант можно "войти" проще, учитывая текущую цену, если найти качественное новое жилье. Как улучшение местного "человеческого" климата имеет смысл, наверное, рассматривать также совместное (рядом) приобретение квартир / домов с семьями, с которыми вы дружны или тесно связаны.

То есть момент низких цен в недвижимости, который мы можем увидеть в конце 10-ых - начале 20-ых гг. (а, если я не прав, то мы видим этот момент сейчас), лучше использовать для приобретения жилья в его максимальном количестве с учетом того, чтобы оно могло обеспечить вашу старость / будущее детей.

И еще одно НО (отступая уже от пока еще далекого будущего): время низких цен на жилье (если этот момент не сейчас) может не совпасть с низкими ставками по ипотеке. Я предполагаю, что мы где-то рядом с моментом предельно низких ставок по ипотеке, плюс-минус 1,5% (кому не по силам купить жилье наличными, но кто уверен в своих силах, вполне возможно этим вопросом стоит озадачиться уже до конца первой половины следующего 2018 года).

_
Если Вы хотите понимать, что происходит вокруг Вас, а также получать больше полезной информации и получать ее более оперативно, поставьте приложение Telegram и присоединяйтесь к нашему новому каналу - http://t.me/ecworld - заходите и обязательно нажимайте внизу канала кнопку JOIN.

Comments

Page 1 of 2
<<[1] [2] >>
в принципе похоже на правду,
примерно также думаю
Вы исходите из предпосылки, что Москва будет продолжать паразитировать на РФ.
Что далеко не факт.

Уже сейчас видно, что основные "услуги" города Москвы начинают жестко обрезатья - взятки, обналичка и т.п.
И финансовые потоки начинают менять направление (цены на недвижимость это отражают очень четко).

Сильно сомневаюсь, что линия на сокращение паразитов будет изменена (1. Банки-помойки 2 НДС - помойки 3. Взяточники-губернаторы и т.п.).

А без притока денег от паразитов у рынка недвижимости Москвы перспектив нет никаких.

Падение, падение и только падение.
В Москве чудовищный спрос на качественный жилой фонд интересных форматов (таунхаузы, малоэтажка с дворами и пр.) с инфраструктурой и транспортом, т.е. жильё европейского качества.

Всё остальное - неликвид, который в самом лучшем случае будет держаться на том же уровне цен.

Из регионов едут в Москву всё меньше и меньше, рождаемость в Москве - значительно меньше уровня банального воспроизводства населения, так что рост может быть обеспечен только за счёт Средней Азии. Нет, китайцам такой уровень комфорта уже не интересен.
вот я тоже не понимаю, почему они не развивают пригород с таунхаусаи и коттеджами. то что есть - капля в море. собрался тут переезжать из москвы в область - подобрать что-то стоящее просто нет возможности
Ещё нужно учитывать что квартиру стоит покупать в новом доме, с большими окнами и современной планировкой и шумоизоляцией. Все дома построенные до настоящего времени не попадают в эту категорию. Поэтому покупать их нет смысла. Зачем покупать что уже протухло?

Ну и жить в муравейнике это то ещё удовольствие.

Edited at 2017-10-26 04:08 am (UTC)
У Москвы какой-то особый путь? Или всем крупным городам мира готовите такую судьбу ?
Не верится, что технологичное будущее может быть связано с вложениями в бетон.
6-8 квартир? А кто их будет снимать при таких уровнях цен к ср. ЗП.
Тем, кто может платить такие деньги, проще скинуться и новый город отстроить, чем ютиться в Москве.
Количество чиновников и гос служащих при падении доходов населения скоро пойдет на спад. Цифровизация, виртуализация нам в помощь.
Ваши бы слова да президенту в уши, но тенденция обратная - меньше работников, больше чиновников.
«Мы обсуждаем новый проект — создание диаметров пригородного движения, — рассказал Собянин. — Сегодня поезд приходит на вокзал, пассажиры пересаживаются, весь состав разворачивается и едет обратно. А так он будет проходить через центр города, пассажиры смогут из одной точки за МКАД доехать в другую буквально за 25 минут».
«Если хотя бы три-четыре таких диаметра удастся сделать, это уже будет революция», — заявил Собянин.


Оленевод наглухо чтоле ебанулся?
Куча этих диаметров с незапамятных времен. Из Подольска можно доехать до Одинцово, из Тучково - до Дмитрова и т.д.
Поставили, блять, мудака на градоначальствование, который даже не знает, что в Москве сквозные электрички с середины прошлого века существуют.

Edited at 2017-10-26 06:05 am (UTC)
Ну он умеет зарядить авторитетно. Консультанты подводят :)
Предыдущий пост так хорошо "зашёл", а здесь какая-то маниловщина. Ордынский метод концентрации капитала в столице и распределение его вассалам по принципу лояльности работал хорошо, но недолго. Пока есть ресурс - машинка едет. А теперь попробуйте вычесть из столичного бюджета НДПИ, который платят региональные компании. Когда в этих регионах начнётся лютый беспросветный развал инфраструктуры, то местные князьки быстро сменят лояльность на нечто совсем иное. Распад Сов.союза наблюдал изнутри в не бедной нефтью республике. Именно партийцы сменили пролетарский интернационализм на махровую местечковость. Обратите внимание - именно первые секретари стали президентами, а вовсе не главы советов.
А по сабжу небольшой исторический экскурс: в Риме начала 4 века недвижимость была весьма в цене, а в начале 5 века не стоила ничего, хотя формально всё было на месте и даже триумфы иногда проводили (спойлер: к концу 5 века Рим вовсе был заброшен).
P.S. если думаете о будущем детей - валите в Канаду.

Edited at 2017-10-26 06:05 am (UTC)
Очень интересно насчет " в Риме начала 4 века недвижимость была весьма в цене, а в начале 5 века не стоила ничего" - подскажите, а где можно ознакомиться с сабжем?
"...и самому проживать в центре агломерации, где будет совершенно иной уровень комфорта / инфраструктуры." (с)

Автор, а Вы точно из Москвы? Совсем как-то не верится...
Расскажите мне, чем уровень комфорта и инфраструктуры, скажем, на Шаболовке (внутри ТТК) коренным образом отличается от уровня на Университете или Каширской? С удовольствием послушаю...
бан за тупость.
У вас рассуждения как если бы нет НИКАКОГО другого класса активов кроме м.кв. в стране с стагнирующей экономикой.

Налоги+ коммуналка близкая к цене аренде....и вывод ЭТО будет стоить ДОРОГО????

А где простите IRR???

Не умнее ли купить на это какой либо ETF на NYSE (любите РФ???? купите iShares MSCI Russia Capped (ERUS) и делите все радости и горести без налогов и коммуналки :))
бан за тупость.
А платить за недвижимость, ЖКУ, равно и другие налоги будут в валюте. Конечно.
Всё это просто воровство и желание дотянуть до понедельника. Не больше. Пока можно переводить рубли в твёрдые валюты или в то, что измеряется таковыми (может быть не просто куплено, но и продано за тот же доллар), т.е. хоть какую-то ценность, они будут это делать. Пока можно зарабатывать циклопические суммы, буквально, из ничего, превращая тугрик в деньги, ВСЕ будут это делать, А недвига это для жуков: не очень умных, ни шибко богатых, так себе властных. Для нишевых рантье.

Edited at 2017-10-26 08:29 am (UTC)
Интересный взгляд. Мне тоже кажется, что в какой-то момент в Москву ломанутся как в 20-е годы ХХ в. - в теплушках и на крышах вагонов. И дефицит жилья будет соответствующий.

На радость "своим" банкам

Президент РФ Владимир Путин поручил правительству проработать вопрос о постепенном полном отказе от системы долевого строительства жилья. Механизм, который разработают в Минстрое, обяжет девелоперов вкладывать в строительство собственные или заемные деньги, а покупателям продавать уже построенное жилье. Полный переход на новую систему произойдет не раньше, чем через 3-5 лет. Эксперты уже предрекли существенное подорожание квартир в новостройках.

А то ищь чего захотели, скидываться и строить дома.

Edited at 2017-10-26 08:42 am (UTC)
Греф обещает ипотеку по 5% годовых в ближайшие годы.

Снижение ставок по Ипотеке гонит цены на недвижимость вверх. Это экономический закон.
Он опирается на минимальную фиксированную сумму которую человек готов выплачивать в месяц за ипотечную 1к квартиру. Ежемесячный платёж за ипотеку при снижении ставок будет оставаться без изменений , за счёт того что придётся выплачивать большее тело кредита за подорожавшую квартиру.

Если только ежемесячный платёж снижается это увеличивает количество людей способных взять ипотеку, что в итоге ведёт к повышению текущего спроса на жильё, что в свою очередь ведёт к повышению цен на это жильё.

круг замыкается, квартиры растут в цене при падающей ставке ипотеки, ежемесячный платёж возвращается к первоначальному значению.

Но цена на квартиру при 5% ипотеке вырастет в два раза (в рублёвых ценах) от сегодняшнего дня.

Повторяю речь о стандартных квартирах массового спроса.

Низкие ставки по ипотеке = Высокие цены на стандартное жильё.

Момент низких рублёвых цен на недвижимость - это уже сейчас.

Edited at 2017-10-26 09:46 am (UTC)
Но цена на квартиру при 5% ипотеке вырастет в два раза (в рублёвых ценах) от сегодняшнего дня.

вы умеете пользоваться ипотечным калькулятором?
месячный платеж больше зависит от срока ипотеки, чем от процента. посмотрите разница между 5 и 8%, примерно 20% в платеже, почему квартира должна вырасти именно в 2 раза в цене, а не в 3?

Спасают положение как могут

спасибо
Page 1 of 2
<<[1] [2] >>

December 2018

S M T W T F S
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
3031     

Tags

Powered by LiveJournal.com