?

Log in

No account? Create an account

Previous Entry | Next Entry

/сделаю отступление и скажу, что прогноз исходит из ситуации, что столицей России остается Москва на протяжении всего срока действия прогноза/

Очень много негативного было в предыдущем прогнозе касательно перспектив экономики нашей страны и перспектив недвижимости в ближайшие годы. В какой-то момент к позитивным изменениям мы всё же придем - напомню цитату из предыдущего прогноза:

>> То есть в лучшем случае где-то там с 2022-2023 года начнутся первые намеки на рост. И это при том условии, что на этом рубеже мы увидим смену парадигмы там наверху, на что мы и рассчитываем (в противном случае  -  нас ждет не самое прекрасное будущее, особенно с учетом последних заявлений Первого лица).

Если мы обратим внимание на сегодняшние заявления представителей команды Собянина, то увидим, что восстановление на рынке они видят примерно в те же годы, что и мы (если реновация не окажется очередным предвыборным обещанием):

Первые участки, которые могут освободиться после сноса пятиэтажек при реализации программы реновации жилья в Москве, не востребованные городом, выставят на торги для девелоперов не раньше, чем через 5-6 лет, сообщил журналистам в среду заммэра столицы по строительству и градостроительной политике Марат Хуснуллин (с) https://realty.ria.ru/news_house/20171025/1507513202.html

То есть после первой волны сноса 2018-2019 гг. плюс 5-6 лет  -  это как раз 2023-2025 гг. (посмотрите выше на фрагмент цитаты из нашего проноза, выделенный таким же цветом)  -  удобное время на продажи / спрос и цены восстанавливаются.

А дальше при позитивной реализации событий будет еще интереснее. В следующие 25-30 лет (начиная с текущего 2017 года)  -  то есть примерно к годам 2042-2047 Москва превратится в региональную агломерацию / очень большой город  -  огромной площади, включающей не только Московскую область, но и прилегающие к ней части других областей с единой инфраструктурой, финансовой системой и т.д.

И движение к этому начинается уже сейчас:

Московские власти проложат сквозные маршруты пригородных поездов через центр города, пояснил журналистам мэр Сергей Собянин. «Мы обсуждаем новый проект — создание диаметров пригородного движения, — рассказал Собянин. — Сегодня поезд приходит на вокзал, пассажиры пересаживаются, весь состав разворачивается и едет обратно. А так он будет проходить через центр города, пассажиры смогут из одной точки за МКАД доехать в другую буквально за 25 минут». К примеру, вместо маршрута Калуга — Москва может быть запущен Калуга — Дмитров.

«Если хотя бы
три-четыре таких диаметра удастся сделать, это уже будет революция», — заявил Собянин. Радиальные пригородные направления планируется объединить «в одну колею, как в метро». Поезда будут «проноситься», как в подземке, — без остановок и с маленькими интервалами, утверждает мэр. Маршруты проложат на существующих железнодорожных путях, частично их реконструировав. Прокладывать новые пути «по домам» не планируется, подчеркнул Собянин (с) http://www.rbc.ru/politics/25/10/2017/59ef68999a79471fe9814e25


Китай (с легкой руки сегодняшних управленцев страны) к тому времени будет иметь в аренде значительное количество текущей площади нашей страны. Влияние китайцев на Дальнем Востоке и в Сибири будет существенным. Южные районы страны будут испытывать сильно влияние мусульманских культур. А учитывая ментальность китайцев и мусульман, коренному населению страны будет комфортнее находится среди большого количества более близких им по менталитету людей. Поэтому Москва превратится в большой по численности анклав / агломерацию: 30-35 млн. человек официально.

Что будет с ценами на недвижимость? Цены на недвижимость на всей территории старой Москвы в ее текущих границах будут очень и очень высокими, внутри Садового кольца - запредельными даже по текущим меркам. То есть те, кто сможет остаться полноценным хозяином квартиры в текущем периметре  -  будет вполне небедным человек или таковыми сделает своих детей. Однако, если несколько НО:

  • стоимость услуг ЖКХ будет обходиться в цену, близкую к стоимости (минус 25-30%) аренды такой квартиры (например, сегодня во многих клубных домах в Мск отдавать 100 т.р. в месяц управляющей домом компании это нормально; нормально для окологосударственного чиновника / распильщика);

  • наибольший пул квартир будет сдаваться в аренду государством либо очень крупными собственниками (они же со-держатели управляющих компаний / ЖКХ);

  • большая часть сегодняшнего старого жилья (непопадающего под текущую реновацию, если она будет) подпадет под будущую программу реновации (конец 30-ых - начало 40-ых), при выдаче новых квартир по которой большинство жителей уедет за МКАД;

  • налоги на квартиры (вторую, третью ...) будут значительными и будут зависеть от близости к центру или отдельным территориям (с особой инфраструктурой отдыха / развлечения / природой / ...);

  • чтобы оплачивать такое жилье, не имея арендных квартир / большого запаса "актуальных" сбережений / капитала, придется работать до глубокой старости (либо к старости переезжать в дальние районы новой агломерации).

То есть в идеальном положении окажутся те, кто сможет к этому времени обеспечить к своей основной квартире еще 3-4 квартиры под аренду  -  это позволит окупать или (быть близко к этому) весь пул квартир и самому проживать в центре агломерации, где будет совершенно иной уровень комфорта / инфраструктуры. В остальном нормальные квартиры внутри внутри того же ТТК смогут позволить себе только очень небедные люди: чиновники монополий, государственные федеральные служащие, владельцы крупного бизнеса.

Если у вас двое наследников и вы хотите, чтобы они жили в Москве, в комфортной зоне в 40-50-ых годах текущего века, вам придется подготовить к их зрелой жизни пул из 6-8 квартир, либо крупный бизнес, либо хорошее место на государственной федеральной службе / монополии.

Учитывая такую ситуацию, наиболее оптимальным и доступным вариантом для многих, возможно, будет создание в ближайшем будущем комфортного места будущей дислокации семьи в пределах новой Москвы или Замкадье (новых жилых районов) с хорошей инфраструктурой, уровнем безопасности, рекреационной зоной / возможно в формате таун-хаусов. Опять, с обязательным обеспечением себя "жилым" капиталом (под сдачу в аренду). Сейчас (в ближайшем будущем) в такой вариант можно "войти" проще, учитывая текущую цену, если найти качественное новое жилье. Как улучшение местного "человеческого" климата имеет смысл, наверное, рассматривать также совместное (рядом) приобретение квартир / домов с семьями, с которыми вы дружны или тесно связаны.

То есть момент низких цен в недвижимости, который мы можем увидеть в конце 10-ых - начале 20-ых гг. (а, если я не прав, то мы видим этот момент сейчас), лучше использовать для приобретения жилья в его максимальном количестве с учетом того, чтобы оно могло обеспечить вашу старость / будущее детей.

И еще одно НО (отступая уже от пока еще далекого будущего): время низких цен на жилье (если этот момент не сейчас) может не совпасть с низкими ставками по ипотеке. Я предполагаю, что мы где-то рядом с моментом предельно низких ставок по ипотеке, плюс-минус 1,5% (кому не по силам купить жилье наличными, но кто уверен в своих силах, вполне возможно этим вопросом стоит озадачиться уже до конца первой половины следующего 2018 года).

_
Если Вы хотите понимать, что происходит вокруг Вас, а также получать больше полезной информации и получать ее более оперативно, поставьте приложение Telegram и присоединяйтесь к нашему новому каналу - http://t.me/ecworld - заходите и обязательно нажимайте внизу канала кнопку JOIN.

Comments

( 43 comments — Leave a comment )
Page 1 of 2
<<[1] [2] >>
deep_econom
Oct. 25th, 2017 08:16 pm (UTC)
в принципе похоже на правду,
примерно также думаю
zloi_sibiriak
Oct. 26th, 2017 12:28 am (UTC)
Вы исходите из предпосылки, что Москва будет продолжать паразитировать на РФ.
Что далеко не факт.

Уже сейчас видно, что основные "услуги" города Москвы начинают жестко обрезатья - взятки, обналичка и т.п.
И финансовые потоки начинают менять направление (цены на недвижимость это отражают очень четко).

Сильно сомневаюсь, что линия на сокращение паразитов будет изменена (1. Банки-помойки 2 НДС - помойки 3. Взяточники-губернаторы и т.п.).

А без притока денег от паразитов у рынка недвижимости Москвы перспектив нет никаких.

Падение, падение и только падение.
lexp
Oct. 26th, 2017 12:48 am (UTC)
В Москве чудовищный спрос на качественный жилой фонд интересных форматов (таунхаузы, малоэтажка с дворами и пр.) с инфраструктурой и транспортом, т.е. жильё европейского качества.

Всё остальное - неликвид, который в самом лучшем случае будет держаться на том же уровне цен.

Из регионов едут в Москву всё меньше и меньше, рождаемость в Москве - значительно меньше уровня банального воспроизводства населения, так что рост может быть обеспечен только за счёт Средней Азии. Нет, китайцам такой уровень комфорта уже не интересен.
f5e5f0f2e5e1e5
Oct. 26th, 2017 03:01 am (UTC)
вот я тоже не понимаю, почему они не развивают пригород с таунхаусаи и коттеджами. то что есть - капля в море. собрался тут переезжать из москвы в область - подобрать что-то стоящее просто нет возможности
(no subject) - lexp - Oct. 26th, 2017 06:26 am (UTC) - Expand
Чего? - john_archer - Oct. 26th, 2017 01:11 pm (UTC) - Expand
tevga
Oct. 26th, 2017 01:08 am (UTC)
Ещё нужно учитывать что квартиру стоит покупать в новом доме, с большими окнами и современной планировкой и шумоизоляцией. Все дома построенные до настоящего времени не попадают в эту категорию. Поэтому покупать их нет смысла. Зачем покупать что уже протухло?

Ну и жить в муравейнике это то ещё удовольствие.

Edited at 2017-10-26 04:08 am (UTC)
tevga
Oct. 26th, 2017 02:22 am (UTC)
stanislav_gzpr
Oct. 26th, 2017 02:23 am (UTC)
У Москвы какой-то особый путь? Или всем крупным городам мира готовите такую судьбу ?
Не верится, что технологичное будущее может быть связано с вложениями в бетон.
6-8 квартир? А кто их будет снимать при таких уровнях цен к ср. ЗП.
Тем, кто может платить такие деньги, проще скинуться и новый город отстроить, чем ютиться в Москве.
Количество чиновников и гос служащих при падении доходов населения скоро пойдет на спад. Цифровизация, виртуализация нам в помощь.
balthazarinrus
Oct. 26th, 2017 06:30 am (UTC)
Ваши бы слова да президенту в уши, но тенденция обратная - меньше работников, больше чиновников.
(Deleted comment)
john_archer
Oct. 26th, 2017 01:14 pm (UTC)
Ну он умеет зарядить авторитетно. Консультанты подводят :)
(no subject) - wayout20zz - Nov. 12th, 2017 12:13 pm (UTC) - Expand
dg64
Oct. 26th, 2017 03:01 am (UTC)
Предыдущий пост так хорошо "зашёл", а здесь какая-то маниловщина. Ордынский метод концентрации капитала в столице и распределение его вассалам по принципу лояльности работал хорошо, но недолго. Пока есть ресурс - машинка едет. А теперь попробуйте вычесть из столичного бюджета НДПИ, который платят региональные компании. Когда в этих регионах начнётся лютый беспросветный развал инфраструктуры, то местные князьки быстро сменят лояльность на нечто совсем иное. Распад Сов.союза наблюдал изнутри в не бедной нефтью республике. Именно партийцы сменили пролетарский интернационализм на махровую местечковость. Обратите внимание - именно первые секретари стали президентами, а вовсе не главы советов.
А по сабжу небольшой исторический экскурс: в Риме начала 4 века недвижимость была весьма в цене, а в начале 5 века не стоила ничего, хотя формально всё было на месте и даже триумфы иногда проводили (спойлер: к концу 5 века Рим вовсе был заброшен).
P.S. если думаете о будущем детей - валите в Канаду.

Edited at 2017-10-26 06:05 am (UTC)
tengri_spirit
Oct. 26th, 2017 06:12 am (UTC)
Очень интересно насчет " в Риме начала 4 века недвижимость была весьма в цене, а в начале 5 века не стоила ничего" - подскажите, а где можно ознакомиться с сабжем?
(no subject) - ecworld - Oct. 26th, 2017 06:56 am (UTC) - Expand
(no subject) - 7803 - Oct. 26th, 2017 08:18 am (UTC) - Expand
(Deleted comment)
ecworld
Oct. 26th, 2017 03:57 am (UTC)
бан за тупость.
mujlan01
Oct. 26th, 2017 03:40 am (UTC)
У вас рассуждения как если бы нет НИКАКОГО другого класса активов кроме м.кв. в стране с стагнирующей экономикой.

Налоги+ коммуналка близкая к цене аренде....и вывод ЭТО будет стоить ДОРОГО????

А где простите IRR???

Не умнее ли купить на это какой либо ETF на NYSE (любите РФ???? купите iShares MSCI Russia Capped (ERUS) и делите все радости и горести без налогов и коммуналки :))
ecworld
Oct. 26th, 2017 03:59 am (UTC)
бан за тупость.
visionarios
Oct. 26th, 2017 05:26 am (UTC)
А платить за недвижимость, ЖКУ, равно и другие налоги будут в валюте. Конечно.
Всё это просто воровство и желание дотянуть до понедельника. Не больше. Пока можно переводить рубли в твёрдые валюты или в то, что измеряется таковыми (может быть не просто куплено, но и продано за тот же доллар), т.е. хоть какую-то ценность, они будут это делать. Пока можно зарабатывать циклопические суммы, буквально, из ничего, превращая тугрик в деньги, ВСЕ будут это делать, А недвига это для жуков: не очень умных, ни шибко богатых, так себе властных. Для нишевых рантье.

Edited at 2017-10-26 08:29 am (UTC)
ad_cash
Oct. 26th, 2017 05:31 am (UTC)
Интересный взгляд. Мне тоже кажется, что в какой-то момент в Москву ломанутся как в 20-е годы ХХ в. - в теплушках и на крышах вагонов. И дефицит жилья будет соответствующий.
johnconst
Oct. 26th, 2017 05:41 am (UTC)
На радость "своим" банкам
Президент РФ Владимир Путин поручил правительству проработать вопрос о постепенном полном отказе от системы долевого строительства жилья. Механизм, который разработают в Минстрое, обяжет девелоперов вкладывать в строительство собственные или заемные деньги, а покупателям продавать уже построенное жилье. Полный переход на новую систему произойдет не раньше, чем через 3-5 лет. Эксперты уже предрекли существенное подорожание квартир в новостройках.

А то ищь чего захотели, скидываться и строить дома.

Edited at 2017-10-26 08:42 am (UTC)
algemi
Oct. 26th, 2017 06:42 am (UTC)
Греф обещает ипотеку по 5% годовых в ближайшие годы.

Снижение ставок по Ипотеке гонит цены на недвижимость вверх. Это экономический закон.
Он опирается на минимальную фиксированную сумму которую человек готов выплачивать в месяц за ипотечную 1к квартиру. Ежемесячный платёж за ипотеку при снижении ставок будет оставаться без изменений , за счёт того что придётся выплачивать большее тело кредита за подорожавшую квартиру.

Если только ежемесячный платёж снижается это увеличивает количество людей способных взять ипотеку, что в итоге ведёт к повышению текущего спроса на жильё, что в свою очередь ведёт к повышению цен на это жильё.

круг замыкается, квартиры растут в цене при падающей ставке ипотеки, ежемесячный платёж возвращается к первоначальному значению.

Но цена на квартиру при 5% ипотеке вырастет в два раза (в рублёвых ценах) от сегодняшнего дня.

Повторяю речь о стандартных квартирах массового спроса.

Низкие ставки по ипотеке = Высокие цены на стандартное жильё.

Момент низких рублёвых цен на недвижимость - это уже сейчас.

Edited at 2017-10-26 09:46 am (UTC)
nunrg1
Oct. 26th, 2017 11:29 am (UTC)
Но цена на квартиру при 5% ипотеке вырастет в два раза (в рублёвых ценах) от сегодняшнего дня.

вы умеете пользоваться ипотечным калькулятором?
месячный платеж больше зависит от срока ипотеки, чем от процента. посмотрите разница между 5 и 8%, примерно 20% в платеже, почему квартира должна вырасти именно в 2 раза в цене, а не в 3?
(no subject) - algemi - Oct. 26th, 2017 12:28 pm (UTC) - Expand
(no subject) - algemi - Oct. 26th, 2017 12:38 pm (UTC) - Expand
(no subject) - web_andyay - Oct. 26th, 2017 12:10 pm (UTC) - Expand
(no subject) - algemi - Oct. 26th, 2017 12:24 pm (UTC) - Expand
sir_tc
Oct. 26th, 2017 08:47 am (UTC)

Спасают положение как могут

lx_photos
Oct. 26th, 2017 09:21 am (UTC)
спасибо
Page 1 of 2
<<[1] [2] >>
( 43 comments — Leave a comment )

Profile

ecworld
ecworld

Latest Month

April 2019
S M T W T F S
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
282930    

Tags

Powered by LiveJournal.com
Designed by Lilia Ahner