?

Log in

No account? Create an account

еще один прогноз по ценам на недвижимость и пара слов о будущем экономики к 2021-2024 гг.:

Как мы видим, цены на недвижимость особо не поднимают головы несмотря на все рекорды объемов ипотеки и снижение средней ставки ипотеки. Во многих нишах в первую очередь вторички по итогам года будет снижение цены. Кроме того, скоро начнутся предвогодние скидки по перивичке и, чем ближе к Выборам, тем дисконт по новостройкам будет больше (особенно от не_топовых застройщиков, которым после Выборов грозит резкое ухудшение финансового состояние и банкротство на фоне ухудшения экономического положения / доходов российских домохозяйств).

В этом смысле очередной прогноз от IRN:

По данным ИРН, ценовое дно рынка будет достигнуто примерно к 2020 году. За это время стоимость квартир упадет на 20-30 процентов. На первичном рынке снижение цен прекратится через год-два, и московская недвижимость может резко подорожать к 2024 году, уверен Репченко.

Сейчас рублёвые цены на недвижимость в Москве остаются завышенными примерно на треть. Стоимость столичного жилья по сравнению с мировыми астрономическая. Если вынести за скобки Лондон, Нью-Йорк, Гонконг и им подобные, то в мегаполисах цены на жилье обычно стартуют с тысячи долларов за квадрат.

Стоимость недвижимости считается адекватной, когда цена метра примерно равна среднему доходу местных жителей. Средний доход москвичей среднего класса, которые и формируют основной спрос, составляет около 60 тысяч рублей. А квадратный метр, согласно индексу ИРН, оценивается в 170 тысяч.


- укладывается с точки зрения логики [но не совсем  -  сроков] в наш негативный социально-экономический цикл (ссылка 1, ссылка 2, по ссылке 3 срок чуть дольше). Ранее я говорил о том, что:

>> Примерно октябрь-декабрь 2021 года. Момент силы настоящего кризиса и "ощущения отсутствия перспектив". Начало критической фазы "полное г-но".

То есть в лучшем случае где-то там с 2022-2023 года начнутся первые намеки на рост. И это при том условии, что на этом рубеже мы увидим смену парадигмы там наверху, на что мы и рассчитываем (в противном случае  -  нас ждет не самое прекрасное будущее, особенно с учетом последних заявлений Первого лица).

P.S. Как дополнительное косвенное подтверждение сроков можно брать и ожидания наиболее близкой [ранее] к власти касты окологосударственных распильщиков / предпринимателей. Если помните, я не раз рассказывал вам, как ребята из элитных поселков начали уезжать из страны в 2014-2015 и говорили о том, что в ближайшие минимум 5 лет делать тут будет нечего и находится в целом небезопасно (по ссылке из последних записей, где мы коснулись этой темы).

Не забывайте, что основными двигателями цен недвижимости являются чиновники, которые укладывают туда только СВЕРХдоходы (сейчас, кроме как у новой волны "ротенбергов" их ни у кого нет) и только в то время, когда есть вероятность, что право собственности за тобой сохранится (сейчас такой уверенности нет, в следующем посте я напомню, почему). Кроме того, на цены в крупных городах (в России это только Москва), если мы не говорим о смене экономического центра, влияет и спрос со стороны нерезидентов (китайцев тут еще не так много, а западные инвесторы пока только выходили отсюда и просвета этому не видно; особенно, учитывая, что и самый "розничный" в мире банк - Citi - сокращает свой бизнес в России).

Единственную поддержку ценам пока еще оказывает и планирует оказывать окологосударственное лобби силами банков, национализируемых через ФКБС (Открытие, Бинбанк) и другие инструменты (по тем двум банкам, которые на подходе), а также с помошью Сбера. По сути у государства сейчас в залоге огромное количество недвижимости (через гос. банки, где заложено с учетом новых санаций огромное количество коммерческой недвиги, и ипотеку) и, и пока есть возможность, оно будет сопротивляться падению цен), иначе начнет хромать прежде всего Сбер, а это уже очень критично для вертикали. Это, кстати, плюс для тех, кто пока держит лишнюю / инвестиционную недвижимость. Но с падением покупательской способности денег и доходов населения после Выборов спорить будет трудно. Только если резким сокращением доступного предложения и вырубкой старого фонда / реновацией. А это уже дополнительные расходы / дополнительное давление на рубль (еще раз напомню, что масса свежих отпечатанных денег, которая пока не оказывает влияние на инфляцию вследствие того, что правительство, опять же, само режет доходы населения через торможение экономики и стимулирование БЕЗработицы, из количества перейдет в качество в ближайшие 12-24 месяца) ...   если перечитаете весь абзац заново, то поймете, что государство закольцевало себя и свои проблемы  -  и просто ждет, когда произойдет "чудо" / что-то (например, супер рост цен на нефь к 180-200 долл. за баррель), что само вытащит экономику или найдется удачный момент, чтобы на кого-то свалить второй этап девальвации, выход из тупика без которого НЕВОЗМОЖЕН в текущей ситуации. Еще раз, вы это поймете, если еще раз прочитатете абзац).

Продолжение следует ...

_
Кстати, в нашем телеграм-канале 16 октября я выкладывал полезные ссылки по теме недвижимости. У кого не стоит приложение Telegram, обязательно поставьте его, найдите наш канал - http://t.me/ecworld -  и обязательно нажмите внизу канала кнопку JOIN., чтобы просоединиться и вовремя получать больше полезной экономической информации оперативно.

Comments

Можно гальванизировать труп, но живее от этого он не станет. Подёргается этот рынок жилья усилиями государства 2-3 года, но смысла в этом не будет. Здесь всё подлежит пересмотру и переоценке, всё за последние лет триста.
в бОльшей части России и нет недвижимости 300-летней
уничтожено все было 200-летней давности катаклизмом

Пятничный отчёт Магнита - это реальный показатель доходов/покупательной способности населения и/или какие-то внутренние проблемы? По другим ретейлерам стоит ждать аналогичную отчётность, как считаете?

магнит перешёл черту,когда экспансия рынка приводит к отрицательному показателю. точек ритейла покрывающих определённую часть нас.пунктов стало избыточное к-во. в моём микрорайоне в шаговой доступности 12 сетевых магазинов, из которых 4 это дублирующие друг друга х5. дальше расширятся можно только в убыток.
как владельцу нескольких объектов, мне нравятся подобные настроения, также, как настораживала эйфория в 2008. то, что это не конец спада спроса и не ценовое дно, понятно, но общий настрой на полную ж.пу и мрак вселяет некий оптимизм.
Так мрак-то может ещё и не начался толком, так что ты там держись :)
тут ключевое слово - "может". но мне, как стороннику диверсификации несколько легче. по двум причинам: 1)недвижимость в портфеле активов не должна превышать 50%, а лучше 30%.2) и чтобы мне "держаться" она должна упасть ещё минимум вдвое в валюте,но тогда выстрелит валюта сбережений,что будет даже предпочтительней.
Единственный положительный признак, который я тут могу увидеть с натяжкой, это один большой маржин-кол по гуцериеву-хотиным-открытию. Выкупленный государством. На фонде это был бы хотя бы локальный лой :)

В остальном как человек, имеющий непосредственное отношение к этому рынку (как инвестиции, генерация лёгкого CF и залоги на уровне самых крупных площадей :) могу сказать: что совсем недавно общие настроения всех крупных владельцев недвиги начали смещаться с остатков позитива (ещё 1,5 года назад эйфории) на "ой, бл***, а что такой ***вый / ая npv / елда получилась? Может, порисуем ещё?"

И тогда натяну ещё один плюс. Если государство не вытянет цены, то потекут НПФы уже официально.
хрен его знает. я рассуждаю проще. если мой доход позволяет купить среднюю двушку за два-три года, я считаю, что это не слишком дорого. в 1999 я купил двушку за годовой доход, потому что это дёшево,но мог купить и ещё дешевле через пол года. дно не угадать почти никогда. по текущим настроениям покупать наверно рано, но и пузырём, как в 2008 тоже уже не пахнет. помню в 90е хорошая машина была вдвое дороже квартиры, сейчас уже близко:)))
Если недвижка продаётся недорого и есть понимание, что доход будет стабильный и релевантный курсу валюты, то брать ее это правильно.

В этом смысле Вы в хорошем положении. Большинство людей, с которыми работаю я, сейчас в не очень хорошем положении :) Ну, тут и счёт на млрд долл.
Скинуть некому :) Китайцы и те не всё готовы + дисконт большой хотят. Плюс не все объекты можно продавать.
Поэтому все пылесосили рынок НПФ :)
чем больше народ берет ипотек под такой высокий процент(10-12 сейчас) тем меньше денег попадает в экономику, то что они переплачивают уходят в карман банкирам и далее на яхты за бугор. как это может быть гос-ву? тут расклад либо вялотекущее снижение цен при уменьшении процента по ипотеке, как вангует греф до 5%, либо и то и другое.
Если в 2018 не будет рецессии в мире, то это будет рекорд - 10 лет от начала одной рецессии до следующей. Но долго он не простоит, в 2019 все равно бахнет, а вместе с этим обвалятся цены на нефть. Так было всегда.
Резервы (фнб) будут доедены (или в основном доедены) в 2018.
Совокупная стоимость кредитов, выданных банками РФ около 40 триллионов. Из них невозвратных около 10 триллионов. И со второй волной кризиса все это неизбежно вскроется.
Исходя из вышеизложеннного в 2019 куплю 1-комнатную в Питере за 20 000 $.
для простых смертных,без доступа к закрытым записям, можно озвучить те 2 банка,которые "на подходе"?
Вы хотите чтобы они уже в понедельник "подошли"? :)
не думаю, что наличе этой информации в закрытых/открытых записях может так сильно повлиять на ситуацию
а какая разница, если сумма в банке не выше страховой? ЦБ банкует и физику до 1.4 волноваться (пока) не о чем, кроме случаев когда клиент сам лох и не проверяет договор,номера счетов в приходнике и выписку по счёту.
Здравствуйте. В последней записи на канале телеграмм написали о судьбе рсхб. Неужели госбанк может обанкротиться или кинуть на депозиты свыше 1,4 млн? Я считал что надежность такого банка пусть и не равно надежности сбера , но оч близко.
Сейчас не могут.

P.S. Но в заметке и речь не о вкладах в банке.
Жильё дорожало и будет дорожать, спрос огромный, чиновники скупают целые секции в домах.

June 2018

S M T W T F S
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930

Tags

Powered by LiveJournal.com