?

Log in

No account? Create an account

недвижимость: эластичность спроса и инфляция

"Умом Россию не понять ..."  -  все мы помним эти слова и часто относим их к совершенным разным эпизодам, областям нашей жизни. Экономика, рынок ...  в нашей стране  -  не исключение. Те, кто изучал макроэкономику в универе, отлично помнит один из основных вопросов, который возникает у студентов первого курса после рассказа препода о таком понятии как эластичность спроса: "А почему это правило не работает у нас?" У нас как-то, если спрос падает,  -  цены не падают, а наоборот часто растут. Таким образом продавцы пытаются отбить свои потери на количестве проданного товара :)

А вот я сегодня посмотрел в очередной раз статистику по рынку недвижимости и заметил, что ситуация изменилась на обратную.

Аналитики прогнозируют, что по итогам 2016 года ипотека может приблизиться к показателям рекордного 2014 года. Минстрой подтверждает:

Объем выданной ипотеки по итогам 2016 года может сравняться с рекордным 2014 годом, заявил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. Тогда было выдано порядка 1,7 триллионов рублей (в 2015 году — 1,1 триллион). По его словам, в I квартале 2016 года российский рынок ипотеки вырос на 48% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Также глава Минстроя отметил, что растет доля выданной ипотеки по программе субсидирования. Если в 2015 году по программе государственного субсидирования ипотеки покупалась каждая третья квартира в новостройке, то в I квартале 2016 года эта цифра составила 45%.

При этом при таком уровне спроса зайтройщики не торопятся поднимать цены. Угрожают "отменой скидок". Кто-то, возможно, отменяет. Но цены на жилье не растут (на фоне такого роста спроса по сравнению с предыдущим годом). Цены по некоторым объектам продолжают сильно падать:

Примечательно, что всплеск покупательской активности не прибавил стоимости столичному «квадрату». По данным аналитического центра www.irn.ru, за I полугодие 2016 года в рублях недвижимость в Москве в среднем подешевела на 3%. Если на конец 2015 года средняя стоимость столичного жилья составляла чуть более 178 тысяч рублей за метр, то к середине 2016 года – чуть менее 173 тысяч. В долларовом выражении цена московского метра почти не изменилась, прибавив всего 1%. Таким образом, за I полугодие в среднем рынок не показал существенной динамики по ценам ни вверх, ни вниз, однако довольно интересные движения наблюдались внутри сегментов (с) http://www.irn.ru/news/108724.html

А некоторые условно независимые аналитики прогнозируют даже продолжение падения цен:

Если ситуация в экономике останется примерно на нынешнем уровне, цены еще пару лет могут снижаться примерно на 10% в год. Затем рынок «нащупает» некую равновесную цену, которая будет отражать реальный баланс спроса и предложения. Однако маловероятно, что после этого начнется рост цен (с) Калюжнова Татьяна, Руководитель компании «ИРН-Консалтинг».

Задача простая: объяснить, почему застройщики СЕЙЧАС не наращивают цены при таком высоком (ПОЧТИ РЕКОРДНОМ!) уровне спроса со стороны населения? Как у нас любят это делать. И делали всегда.

На рынке аренды жилья (Москвы) ситуация не лучше: цены на съемное жилье продолжают падать. Я сегодня пробежался по cian. Даже с учетом летнего отсутствия предложения (из-за отъезда арендодателей на дачи) цены реально очень сильно упали по сравнению с моментом, когда я последний раз смотрел данные. Даже удивился немного:



В Московской области цены на аренду жилья также продолжают снижаться:

недвижимость_аренда_москва_160711.png
Немного сарказма.Давно уже не смотрел, как там инфляция у нас сейчас считается (корзина, особенно по платным услугам населению). Но, мне кажется, пока происходят такие вещи с ценами на аренду жилья, росстату и правительству можно и нужно включать аренду в расчет показателя инфляции, а затем в случае роста цен на аренду, надо сразу же менять расчетную базу и убирать из нее аренду жилья.

Тем временем, в банках ситуация в ипотеки не такая, уж, радужная на фоне ростов портфелей:

Самые высокие темпы роста просрочки среди всех видов кредитов в России с начала года были отмечены в сегменте ипотеки, говорится в пресс-релизе Объединенного кредитного бюро (ОКБ). Если по итогам мая 2016 года темпы роста всех просроченных кредитов составили 8%, то в сегменте жилищного кредитования их число увеличилось на 22% (103 тыс. штук, 3,9% от общего числа выданных ипотечных займов), подсчитали в ОКБ. Вырос и объем просроченной задолженности: с начала года он увеличился на 17% (155 млрд руб.), что составляет 4,5% от общего объема ссудного долга по ипотеке. (с) http://realty.rbc.ru/articles/22/06/2016/562950000883239.shtml

Но это ничего страшного. Как Вы помните, скоро г-но просроченные кредиты разрешат переупаковывать в красивую обертку и скидывать на нас с вами. У нас много свободных денег: в банках, пенсионные ...

Comments

а куда их просроченные кредиты ..? наверное суд- приставы- конфискация что есть , остальное под списание и неча хранить это дерьмо годами . Со старыми долгами в новый мир не влезают .
Осмелюсь предположить, что выдано рекордное количество ипотекой, но одновременно с этим сильно просели продажи без кредитов и ипотек (за наличку). И этого спроса, в сумме с ипотечным - все равно недостаточно, чтобы рисковать возможностью предложить жилье для населения по ипотеке.
Я занимаюсь недвижимостью с 1998 года.
Наблюдаю следующие эффекты:
1. Цены сейчас не растут, при росте денежного предложения из того, что застройщиков(метров) тоже стало много т.е. имеем некую избыточность.
2. В реальной экономике денег не так много и поэтому себестоимость строительства даже припала, это честная инфа от застройщиков.
3. Ипотеки много, но возможно в этом показателе учитывается простое рефинансирование старого кредита.
4. Рост цен на недвижимость в будущем скорее всего будет инфляционным и очень избирательным в разных сегментах. Там где доля импорта больше и концентрация "богатого" спроса выше там и будет активность.
5. Наблюдается большой разрыв между реальной ценой сделки и бумажной ценой предложения у тех кто может контролировать свои эмоции при покупке.
6. Застройщики в нашем городе имеют до 40% не проданного жилья с отделкой после сдачи дома.
адекватность
Скажите по пункту 5 это какая примерно разница в проц. По вашему опыту
Бумажная цена выше реальной. Разница доходит до 25%. И это в рублях.
Это какой город, если не секрет?

По моим наблюдениям, усилилась сепарация "ликвид-неликвид": интересные предложения по хорошей цене уходят довольно быстро и особого снижения здесь нет, неликвид же может висеть реально годами. Особенно ярко это заметно на рынке загородки.

Edited at 2016-07-11 04:39 pm (UTC)
Город Новосибирск.
В Москве/МО на вторичке от 10% и до...(насколько велико желание продать)))
Реальные объемы строительства упали на 30-40% судя по статистике производства стройматериалов.
Т.е. цены по сути только на ипотеке и держатся.
Убери ее - все рухнет.
Да, вы правы - мы близки к тому чтобы "повторить" ипотечный кризис по типу американского.
>> Реальные объемы строительства упали на 30-40%

неее, в этом году огромный ввод новостроек. по крайней мере, в московском регионе.
С ипотекой ситуация взрывоопасная на самом деле. Одна знакомая взяла в ипотеку громадную студию 50 кв.м., за которую отдает 13к из зп 28к. Она торопилась пройти по какой-то программе поддержки, ради чего влезла в последний вагон (как тогда нагнеталось новостями) в феврале этого года. Ок, ипотека взята. Застройщик вывел свои миллиарды, 6к дольщиков остались у разбитого корыта, дом достроит новый инвестор в 2019 году. Знакомая работает в банке, имеет экономическое образование, т.е. не совсем обыватель в плане экономики, в ипотеку подалась, зная, что сдача домов уже идет с задержкой, выбрала район и метраж не по доходам. А сколько таких буратин в РФ? На оставшиеся ей от зп 15к прожить невозможно, если хотя бы по минимуму питаться и лечиться.

По слухам, средние банки типа Ак Барс и Примсоцбанка уже потребовали по данному ЖК досрочного погашения, ибо в течение трех лет в залоге у них будет чистое небо на уровне 15-го этажа в лучшем случае.

Налоги и коммунальные платежи возрастают, многие совсем нездраво мыслят о том, какие платежи им по силам. Отслеживаю продажи квартир по 6 адресам в городе, где жила сама/родственники, продажи стоят, хотя все дома - идеальны по характеристикам для среднего населения по городу (непафосные хорошо расположенные панели не старше 10 лет, не более 43 кв.м.для однокомнатной, 57 кв.м. для двухкомнатной, в пешей доступности 3-7 минут от транспорта внутри квартала).
>> По слухам, средние банки типа Ак Барс и Примсоцбанка уже потребовали по данному ЖК досрочного погашения

досрочного погашения от кого? и на каком основании?
Денис, давно хотел спросить вашего мнения, но как то тема не подворачивалась, но раз уж вы заговорили о недвижимости... :)
У меня договор долевого участия в строительстве с застройщиком, дом сдан, собственно в квартире уже сделан ремонт и живут люди. Текущими темпами оплаты (с опережением базового графика) мне платить за нее еще год. Но немножко напугал такой момент - с месяц назад мне пришла СМС от застройщика в которой мне предложили оформить остаток долга в ипотеку и получить скидку на этот остаток в 10%. В ипотеку оформляться не хочу - беготни и суеты много. 10% скидки от остатка - это не такие уж большие деньги по сравнению с уже выплаченными.
Но не может ли это быть звоночком, что у застройщика начинаются проблемы (нужны живые деньги)? Не стоит ли поскрести по сусекам и набрать необходимую сумму (это трудно и сложно, но в принципе осуществимо), чтобы вступить в право собственности уже сейчас? И что может мне грозить, если застройщик обанкротится до погашения моего долга и вступления в право собственности?
Буду признателен за ответ.
я не юрист.

но Ваши взаимные обязательства перейдут (с той стороны) к тому, кто является кредитором Вашего заемщика. потом перед ним погасите свой долг в соответствии с догором - и вступите в права собственности. по логике так должно быть. ньюансы долевого участия, я, к сож., не знаю. может, там что иначе.
Вот что я думаю.
Создалась ситуация, когда имеющим (получающим) норм. суммы в рублях парковать их по сути некуда. Ставки в банках смешные, да и сама судьба рубля под вопросом. Валюта - и тут тоже, как показывает практика, может оказаться лось. Акции, свой бизнес, - риски и лотерея.
Первые приходящие на ум варианты сохранения - недвижимость и потребление. Туры в Сочи и Крым по 70-100 тыс с носа, новая машина, дача недалеко от города.

Застройщики сейчас пытаются достроить свои амбициозные проекты трех-восьмилетней давности, новые площадки если ими и осваиваются, то весьма неспешно и с оглядкой. Спрос слишком мал, но и терять долю рынка и сворачивать стройки никто не хочет. Многие в кредитах.
Чуть покажешь, что у тебя дела плохи, - покупатели разбегутся и банки за горло возьмут. Повышать цены никто не будет, я думаю. По крайней мере, пока не произойдет либо рост спроса, либо сильная инфляция в рубле.



Edited at 2016-07-11 11:37 pm (UTC)
Акции и бизнес - суть те же недвижимость и потребление.
Будет экономика расти, будут расти и потребление, и бизнес будет подниматься, и недвижимость и акции. Просто в чем-то инертность/волатильность больше, в чем-то меньше.
Кризис на то и кризис что высадить может во всем.
Недвижка еще чем опасна - ретроспективно с середины 00х в ней надувался пузырь - т.к. с советских времен оставался сильный дефицит жилплощади на душу населения - в сочетании с общим экономическим ростом в стране это вызвало строительный бум и разгон цен.
Но все когда-то заканчивается.
Дефицита уже почти нет, по метрам на душу населения мы уже на уровне Восточной Европы, приближаемся к Западной.
А цены все еще несколько завышены по отношению к средним доходам.
Так что недвижка скорее всего будет стагнировать, расти хуже инфляции до выравнивания дисбаланса, а если еще шок какой-то случится - то возможна и большая распродажа.

April 2018

S M T W T F S
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930     

Tags

Powered by LiveJournal.com